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Kredit für Wohnung

Kredit für eine Wohnung – Verwendungszweck

MoneyCheck | Kredit für WohnungDer Erwerb von Wohneigentum wird in der Regel über eine der Baufinanzierung ähnliche Form der Kreditaufnahme umgesetzt.

Ein aufgenommener Kredit wird an den Verkäufer der Wohnung ausbezahlt. Die Rückzahlung erfolgt in Raten an die Bank (bzw. den jeweiligen Kreditgeber).

Diese häufigste Form beim Kredit für eine Wohnung legt den Verwendungszweck eindeutig fest.

Allerdings lassen sich andere Formen finden – vor allem Mischkonzepte – die den Wohnungskauf auf unterschiedlichen Wegen möglich machen.

Mischformen bei der Finanzierung von Wohneigentum

Hypotheken auf bestehendes Wohneigentum

So kann auf eine bereits im Besitz befindliche Immobilie – das kann auch eine andere Wohnung sein – eine Hypothek aufgenommen werden, aus der eine weitere Wohnung finanziert wird. Das ist in bestimmten Fällen möglich, weil die Immobilienpreise für Wohnungen meist unter denen für Häuser liegen und unter den Kosten für einen Neubau – natürlich in Abhängigkeit von Lage und konkretem Gebäudewert.

Eine solche Finanzierung wird über einen festen Kreditbetrag realisiert. Der Kreditnehmer bleibt meist frei von einer Festlegung – allerdings kann der Anschaffungsgrund für die Finanzierung herangezogen werden und der Bank als Sicherheit für die Raten dienen.

In einer Hypothekenfinanzierung können also neben dem Erwerb auch Kosten für eine eventuell nötige Sanierung oder für Umbauten, etc., mit eingeplant und im gleichen Zug finanziert werden. Je nach Sachlage kann das günstiger sein im Gesamt von Zinsen, Laufzeiten und Ausgabegebühren.

Bausparverträge und Überbrückungsfinanzierung

Eine Finanzierung mittels Bausparvertrag ist ebenso möglich. Diese Form ermöglicht dem Kreditnehmer den Einsatz eines verhältnismäßig großen Eigenkapitals.

Der angesparte Betrag reicht entweder bereits vollständig für den Erwerb aus – oder die Wohnung muss über einen Kredit fertig finanziert werden.

Da die Auszahlung eines Bausparvertrags grundsätzlich nach einer bestimmten Mindestlaufzeit möglich ist, kann das angesparte Kapital über eine Zusatzfinanzierung durch ein anderes Kreditinstitut ergänzt und gemeinsam mit diesem als Kredit für eine Wohnung genutzt werden.

Teilweise ist die Verwendung der Mittel aus dem Bausparvertrag also nicht zweckgebunden. Auf der anderen Seite ist die Überbrückungsfinanzierung in der Regel an eine Kreditsicherheit gebunden. Der Kreditgeber wird die Verwendung entsprechend prüfen.

Auf welche Weise dann die Kreditsicherheit vereinbart wird und ob der Verwendungszweck festgeschrieben wird, richtet sich nach der konkreten Finanzierung.

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Über welche Kreditarten können die Kunden verfügen?

Der Zusammenhang zwischen dem Kredit für eine Wohnung und einer umfassenderen Baufinanzierung liegt in der Natur der Sache.

Verschiedene Spielarten der Baufinanzierung kommen deswegen in Frage, weil der Erwerb von Wohneigentum nicht immer mit dem Ausbau einhergeht und weil die Gründe für die Anschaffung auf längerer Perspektive beruhen können – zum Beispiel zur Alterssicherung.

Hier können verschiedene Finanzierungsarten zusammengefasst und kombiniert werden. Es zählt letztlich, welche Kombination die besten Konditionen für den Kreditnehmer herausbringt. Und zwar in der Gesamtschau von Aufwendungen für Zinsen, die Laufzeit insgesamt und die Veränderlichkeit der Raten.

Immobilienkredit für den Erwerb einer Wohnung

Die allgemeinste und damit auch die am weitesten verbreitete Form ist der Immobilienkredit. Er steht genau für den Kauf von Wohneigentum zur Verfügung – also auch für den Kauf einer Wohnung – und wird den jeweiligen Bedingungen vor Ort angepasst.

Diese Bedingungen sind u.a.:

  • genauer Immobilienpreis
  • nötige Zusatzarbeiten, wie Sanierung oder Umbau
  • Neben- und Finanzierungskosten
  • Eigenmittel des Käufers oder ergänzende Finanzierungsquellen

Im Rahmen des Kreditantrags wird die Bonität des Käufers geprüft und ein Finanzierungskonzept wird erarbeitet. Dazu gehört auch eine wirtschaftliche Analyse der Rahmenbedingungen für die Zeit nach dem Kauf.

Innerhalb dieser Analyse wird bewertet:

  • welche Kosten durch Anteile an Grund und Boden und Gemeinschaftsbesitz entstehen
  • wie hoch die Betriebskosten für Wohnung und anteilig für das Gebäude sind
  • welchen Umfang Bau- und Sanierungsrückstellungen für Dach und Infrastruktur haben

MoneyCheck | Kredit für WohnungFerner kann berücksichtigt werden, welche Möglichkeiten einer Vermietung bestehen und der daraus erwachsenden Deckungssicherheit der Kredit-Raten.

Der Immobilienkredit wird damit zu einem individuell angepassten Finanzierungs-Instrument. Häufig ist er auch günstiger als Raten-Kredite – falls diese überhaupt in der gewünschten Höhe angeboten werden.

Zu beachten ist, dass Immobilienkredite im Verwendungszweck festgeschrieben werden. Aus dieser Tatsache heraus kann es nötig werden, einen solchen Kredit für verschiedenen Bereiche im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung zu unterteilen.

Gemeint sind hier zum Beispiel Kredite für den Ausbau der Wohnung, die zusätzliche Mittel bereitstellen. Das wird deswegen nötig, weil gebundene Kredite an den Dienstleister – also das jeweilige Bauunternehmen – direkt ausbezahlt werden und der Wohnungskäufer nicht selbst über das Geld verfügt. Diese sogenannten Bauabschnitts-Kredite werden dann dem Bauverlauf entsprechend Stück für Stück an das Bauunternehmen ausbezahlt.

In diesem Zusammenhang können natürlich auch mehrere Kredite aufgenommen werden oder nacheinander unterschiedliche Baustände finanzieren. Auch hier zählt, was für den Kreditnehmer am günstigsten ist und wie seine konkrete Situation aussieht.

Finanzierung einer Teilsumme zur Ergänzung von Eigenmitteln (beispielsweise aus einem Bausparvertrag)

Nicht immer ist es nötig, die gesamte Summe für eine Wohnung über einen Kredit zu finanzieren. Klassisches Beispiel ist die Ansparung über einen Bausparvertrag, der dann als Teilfinanzierung dient. Aber auch Erspartes, Erbschaften oder Rendite aus Anlagen können dieselbe Funktion haben.

Hier kann es dann nötig sein, nur einen jeweiligen Teil der Gesamtsumme zu finanzieren. Auch dazu wird ein Kredit nötig – und auch das kann ein Immobilienkredit sein. Zumindest seiner Form nach, denn er wird den individuellen Bedürfnissen angepasst.

Die Teilsumme kann in einigen Fällen einfacher finanzierbar sein. Der Grund: Das Gesamtrisiko für die Bank ist geringer und das Eigenkapital deckt bereits nicht nur die Ausgabekosten, sondern gleich einen Teil der späteren Sicherheit.

Baufinanzierung

„Klassisch“ im Wortsinn ist die Baufinanzierung als Gesamtfinanzierung. Sie wird mit oder (seltener) ohne Eigenkapital als Kredit auch für eine Wohnung genutzt. Insbesondere ist das dann von Vorteil, wenn neben dem Kauf auch Umbauten oder Ausbauten vorgenommen werden sollen, die aus dem Kredit finanziert werden müssen. Hier kann die Gesamtlösung kostengünstiger sein.

Beachten Sie jedoch, dass die Baufinanzierung oft in Teilen erfolgt und getrennte Finanzierungssummen an verschiedene Dienstleister und Bauunternehmer ausbezahlt werden. Das kann für die Planung sehr wichtig werden.

Ratenkredit

Sehr viel weniger häufig wird der Ratenkredit zur Finanzierung einer Wohnung genutzt. Die Laufzeiten sind meist zu kurz bzw. reicht auch die finanzierbare Summe oft nicht aus. Ratenkredite mit mehr als 80.000 Euro Finanzierungsvolumen sind eher selten.

Allerdings kann ein Ratenkredit dann in Frage kommen, wenn die restliche Summe für die Wohnung bereits vorhanden ist oder der Preis niedrig genug, um mit einem solchen Kredit gedeckt werden zu können.

Was hier entscheidet ist die Gesamtrechnung. Der Ratenkredit hat oft den Vorteil, dass er auch vorzeitig zurückgezahlt werden kann oder mit Sonderzahlungen schneller getilgt werden kann. Das kann auf mittlere Sicht deutlich Zinsen sparen.

Modalitäten bei einem Kredit für die Wohnung

Beantragung des Kredits

MoneyCheck | Kredit für WohnungDer Kredit für eine Wohnung wird grundsätzlich nicht anders beantragt, als ein Hausbau-Kredit oder ein größerer Ratenkredit bei einer Bank.

Vorgelegt werden müssen:

  • Sicherheiten für das Kreditvolumen (z.B. das avisierte Objekt)
  • Einkommens- oder Kapitalerwerbsnachweise für die Rückzahlung
  • die Einwilligung in die Bonitätsprüfung durch die Bank

Danach wird von der Bank die Kreditzusage formal erteilt. Je nach Art des Kredits erfolgt dann die Auszahlung an den Kreditnehmer bzw. an den Verkäufer und ggf. weitere Dienstleister.

Zusammenhänge zwischen Wohneigentum im Haus, Grundstück und Gemeinschaftsflächen

Zu beachten ist vor allem: Der Kauf einer Wohnung ist in der Regel mit weiteren Erwerbsrechten verbunden.

Dazu zählen:

  • der Kauf der Wohnung als Wohneinheit selbst mit Eintrag ins Grundbuch (Gebührenfrage)
  • der anteilige Kauf von Gemeinschaftsflächen sowie der Rechteerwerb an deren Nutzung
  • der anteilige Kauf je nach Anteil der Wohnungfläche am Haus
  • eventuell der Eintritt in Rücklagengemeinschaften (die beispielsweise Dachsanierungen, etc., gewährleisten)

Prüfen und klären Sie diese Zusammenhänge unbedingt vorher mit dem Eigentümer und/ oder mit dem Makler. Ist ein Verwaltungsbüro mit der Bewirtschaftung des Wohnobjekts betraut, kann auch dieses der richtige Ansprechpartner sein.

Zusatzkosten beim Kauf einer Wohnung

Sie müssen neben den Anschaffungskosten weiterhin mit Nebenausgaben rechnen. Dazu gehört die grundlegende Energieversorgung – aber auch Anschlusskosten an die Infrastruktur. Bei älteren Wohnungen ist das manchmal der Fall.

Daneben sind Kosten für Wasser und Abwasser fällig.

Außerdem:

  • Kosten für Instandhaltung, Reinigung und Gartenarbeiten, usw.
  • Winterdienst
  • Baumaßnahmen an öffentlichen Wegen anteilig

Vereinbarung von Sondertilgungen

Für verschiedene Kreditarten kommt es in Betracht, Sondertilgungen zu vereinbaren. Ziel ist, außerplanmäßig die Kreditsumme zu reduzieren und so Kosten für die Rückzahlung und gezielt Zinsen zu sparen.

Manche Banken ermöglichen das für alle angebotenen Kredite. Andere nur für Raten- oder Überbrückungsfinanzierungen. Ob das sinnvoll ist, entscheidet sich an der eigenen finanziellen Lage. Rechnen Sie im Laufe der Rückzahlungsperiode mit zusätzlichen Einnahmen, die die Kreditsumme wesentlich reduzieren könnten, kann die Vereinbarung Sinn machen.

Aber Vorsicht: Banken lassen sich ggf. höhere Zinsen auszahlen, wenn eine solche Vereinbarung getroffen wird. Rechnen Sie hart gegen, was für Sie besser ist. Auch zeitweise höhere Zinsen können sich so lohnen – aber nur dann, wenn Sie von der „Rückzahungsbeschleunigung“ tatsächlich Gebrauch machen. Als bloße Möglichkeit ohne konkrete Wahrscheinlichkeit ist die Sondertilgungs-Vereinbarung oft nur Geldverschwendung.

Moneycheck Verbraucher Tipp:

Auch für den Kauf einer Wohnung müssen die meisten von uns einen Kredit aufnehmen.

Aber nicht jede Art von Kredit ist gleich gut geeignet. Es kommt auf die Höhe der Summe an, die benötigt wird. Die kann aus verschiedenen Gründen bei einer Wohnung niedriger sein - weil Eigenkapital aus anderen Wohnungen vorhanden ist oder weil die Kaufsumme geringer ist.

Fragen Sie sich daher:

  • Wie hoch muss das Finanzierungsvolumen sein?
  • Was ist – um Zinsen zu sparen – der kürzest mögliche Rückzahlungszeitraum?
  • Kann ich meinen Kredit einmal jährlich zwischentilgen, ohne dass mich die Bank dafür „zur Kasse“ bittet?

Stellen Sie vor der Kreditaufnahme Ihre eigenen „Recherchen“ an. Verlassen Sie sich nicht nur auf die Aussagen Ihrer Hausbank! Testen Sie vorher in einem Vergleich, wie die aktuellen Konditionen auf dem Markt sind und schätzen Sie Ihre Möglichkeiten danach ein. Das gewährleistet Ihnen einen passgenauen Kredit und hilft außerdem viel Geld zu sparen.

Aber Achtung: Lesen Sie die Kreditvereinbarungen genau! Ein traditionell kritischer Punkt sind Folgefinanzierungen. Sie sind bei größeren Summen nicht unüblich - können aber vertraglich gut oder schlecht geregelt werden. Stellen Sie hier sicher, dass Ihr Kreditrisiko also insbesondere für die Folgefinanzierung gering bleibt!

Hausbank oder Online – Wo finde ich die besseren Angebote?

Zeitgemäß sind Online-Kredite längst. Sicherheiten werden ebenso geboten und abgefragt – allerdings sparen sich insbesondere Online-Banken Kosten für Personal. Damit können sie auch günstiger in das Kreditgeschäft einsteigen.

Wer zudem finanziell in Deutschland operiert, muss das nach deutschem Bankenrecht machen und unterliegt damit einer regulierten Aufsicht.

Trotzdem muss bei Online-Kreditgeschäften natürlich die Vertrauenswürdigkeit der Bank besonders geprüft werden – denn Sie wollen ja auch verlässlich durch die gesamte Finanzierung kommen.

In der Regel stellt ein Vergleich diese Sicherheit her – und beantwortet eine der wichtigsten Fragen schon weit vor Abschluss: Wie plausibel ist das Angebot?

Was nützt ein Vergleich vor Kreditabschluss?

Schlicht und einfach: Das bessere Angebot gewinnt. Je nach Art der Abfrage erfolgt der Vergleich ohne Rückgriff auf die Schufa. Das hilft ungemein, weil es gleich mehrere Angebote gesammelt einholt.

Sie erhalten also einen unmittelbaren Überblick über die Angebote auf dem Kreditmarkt für den konkreten Preis Ihrer Wohnung. Andererseits wissen Sie, wo Sie mit Ihrem Finanzierungsansinnen stehen.