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Baufinanzierung

Baufinanzierung – Verwendungszweck

MoneyCheck | BaufinanzierungDie Baufinanzierung dient zum Kauf oder dem Umbau einer Immobilie. Es handelt sich um einen langfristigen Kredit mit einer Laufzeit rund 30 Jahren. Die Konditionen sind günstiger als bei einem klassischen Ratenkredit, da die Baufinanzierung durch ein Grundpfandrecht zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch gesichert wird. Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die Bank die Zwangsversteigerung des Objektes betreiben.

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Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt, kann dies in der Regel nicht aus eigenen Mitteln realisieren. Die Baufinanzierung dient zum Kauf einer Bestandsimmobilie oder zum Neubau des Traumhauses. Auch Umbauten und Modernisierung lassen sich mit einer Baufinanzierung verwirklichen. Die Bank zahlt die Finanzierung in der Regel gegen Vorlage entsprechender Nachweise aus. Dabei handelt es sich beispielsweise um

  • einen Kaufvertrag
  • einen Bauvertrag
  • Verträge und Pläne über Modernisierungen und Instandsetzungen

Das Baudarlehen ist zweckgebunden und wird für das geplante Vorhaben verwendet. Da die Bank die Finanzierung auf den Wert des Objektes abstellt, erfolgt die Auszahlung bei einem Neubauvorhaben nur dem Baufortschritt entsprechend. In der Regel müssen dazu vom Architekten bestätigte Bautenstandsberichte vorgelegt werden. Unter Umständen beauftragt die Bank auch einen eigenen Experten, der den Baufortschritt überwacht. Mit dieser Verfahrensweise wird sichergestellt, dass die valutierte Summe dem derzeitigen Objektwert entspricht.

Die Modalitäten bei einer Baufinanzierung

Die Bank prüft nicht nur die persönlichen Einkommensunterlagen des Darlehensnehmers, sondern nimmt auch eine Bewertung der Immobilie vor. Auf dieser Basis wird der maximale Darlehensbetrag für das Objekt ermittelt. Das Kreditinstitut erwartet die Vorlage umfangreicher Unterlagen wie

  • den letzten drei Gehaltsabrechnungen
  • Entwurf des Kauf- oder Bauvertrages
  • Nachweis von Eigenkapital

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Baufinanzierung zurückzuzahlen. Gängig ist die Tilgung über ein Annuitätendarlehen. Hier wird der Kredit in monatlich gleichbleibenden Raten abbezahlt. Diese Rate wird auch als Kapitaldienst bezeichnet und errechnet sich aus dem Zins- und dem Tilgungssatz  Je höher die gewählte Tilgung, desto schneller haben Sie Ihr Immobiliendarlehen zurückgezahlt Der Zinssatz wird für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel 5, 10 oder 15 Jahre, festgeschrieben. Das heißt. für diesen Zeitraum haben Sie als Darlehensnehmer Planungssicherheit, denn die Rate kann sich nicht ändern.

Ihr Verbraucherexperte bei Moneycheck.de

Die Baufinanzierung ist ein gewichtiges Thema. Der finanzierte Wohnraum soll die Zukunft sichern. Das hohe Darlehen muss aber verlässlich und langfristig sicher finanziert werden.

Mit einem Vergleich finden Sie die erste Richtung, welcher Kreditanbieter grundsätzlich die besten Konditionen bietet. Allerdings müssen Sie danach in weiteren Verhandlungen die genauen Eckdaten festlegen. Vieles hängt von Ihren konkreten Gegebenheiten ab.

Grundsätzlich müssen Sie jedoch darauf achten, wie lange die Zinsbindung im Vertrag bestehen bleibt. Auch eine Bindung des Finanzierungsvertrags an die Bank ist wichtig. Weiterverkaufoptionen der Bank stellen ein unkalkulierbares Risiko für Sie dar!

Tipp: Steigen Sie in die Baufinanzierung mit möglichst viel Eigenkapital ein. Das reduziert die Kreditsumme. Als Eigenkapital gelten alle Ihre verfügbaren Kapitalmittel. Sie müssen allerdings nicht alle verfügbaren Sicherheiten auch einsetzen. Mindestens achten die meisten Banken darauf, dass mindestens Zinsen und Verwaltungskosten aus dem Eigenkapital gedeckt werden können. 

Peter Escher hilftIhr Verbraucherexperte

Der Darlehensvertrag bei einer Baufinanzierung

Der Darlehensvertrag regelt Rechte und Pflichten von Kreditgeber und Kreditnehmer, die als Vertragsparteien benannt werden. Darüber hinaus enthält der Vertrag den nominalen Kreditbetrag und den Auszahlungsbetrag. Die vereinbarten Zinsen, der Sollzins und der Effektivzins werden ebenso genannt wie Kreditnebenkosten, die im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme entstehen. Dabei kann es sich um Bereitstellungszinsen oder Teilzahlungszuschläge handeln. Die Tilgung und die Rückzahlungsmodalitäten gehören in den Kreditvertrag, ebenso die Dauer der Zinsfestschreibungszeit. In der Regel dient eine Grundschuld oder eine Hypothek als Sicherheit für den Immobilienkredit, die vereinbarten Sicherheiten und das Beleihungsobjekt werden im Kreditvertrag genannt.

Verschiedene Finanzierungsarten bei der Baufinanzierung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Der klassische Finanzierungsweg ist ein Annuitätendarlehen. Darüber stehen mit

  • dem Bauspardarlehen
  • dem Volltilgerdarlehen
  • der Forward-Finanzierung
  • dem KfW-Darlehen

weitere Varianten zur Wahl.

Als Standard bei der Baufinanzierung gilt das Annuitätendarlehen. Hier wird neben dem Zinssatz ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart. Die monatliche oder vierteljährliche Rate setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Diese Rate, die während der gesamten Zinsfestschreibungszeit gleich bleibt, wird auch als Annuität bezeichnet. Der Tilgungsanteil sorgt dafür, dass die Restschuld sich mit jeder Rückzahlungsrate reduziert. Da Zinsen stets nur auf den Restschuldbetrag berechnet werden, nehmen die Zinszahlungen im Laufe der Zeit ab, dafür wird die Tilgung um diesen Anteil erhöht. Üblicherweise erhalten Sie zu Darlehensbeginn einen Zins- und Tilgungsplan, aus dem Sie die jeweilige Zusammensetzung Ihrer Annuität entnehmen können. Vor allem gegen Ende der Laufzeit steigt der Tilgungsanteil deutlich an.

Bei einem Volltilgerdarlehen zahlen Sie die gesamte Darlehensschuld während der vereinbarten Laufzeit zurück. Anders als bei einem Annuitätendarlehen wählen Sie hier keinen festen Tilgungssatz, sondern einen Zeitraum innerhalb dessen Sie das Darlehen zurückzahlen. Die Tilgung orientiert sich an der Laufzeit. Je kürzer die Laufzeit, desto höher fällt die Rate aus. In der Regel zahlen Darlehensnehmer zwischen etwa 15 bis 25 Jahre für Ihren Kredit. Für Sie als Kreditnehmer bedeutet das Volltilgerdarlehen eine ausgezeichnete Planungssicherheit, denn nach Ablauf der Zinsfestschreibung sind Sie schuldenfrei. Mit dieser Darlehensart sind Sie jedoch recht unflexibel, da Sondertilgungen ausgeschlossen sind. Außerdem haben Sie nicht die Möglichkeit umzuschulden, sofern die Zinsen am Kapitalmarkt sinken. Die lange Festschreibungszeit bei einem Volltilgerdarlehen ist nur sinnvoll, wenn die Zinsen günstig sind.

Bei einem Bauspardarlehen schließen Sie zunächst einen Bausparvertrag ab und sparen Eigenkapital an. Der Vertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Abhängig vom Anbieter sparen Sie zunächst zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme an. Haben Sie Ihr Sparziel erreicht, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und Sie haben Anspruch auf das Darlehen. Das Bauspardarlehen erhalten Sie in Höhe von 50 oder 60 Prozent der Bausparsumme, auch hier kommt es auf die Modalitäten des Anbieters an. Bereits mit Abschluss des Vertrages sichern Sie sich einen besonders niedrigen Darlehenszins, der von Beginn an fest steht. Haben sich Ihre Pläne geändert, sind Sie nicht verpflichtet, das Darlehen bei Zuteilungsreife abzunehmen. Wollen Sie nicht warten, bis der Bausparvertrag angespart wurde, gibt es die Möglichkeit, den Vertrag vorzufinanzieren.

Ein Forward Darlehen ist sinnvoll, wenn Sie bereits eine Immobilie finanziert haben, deren Zinsfestschreibung in absehbarer Zeit endet. Rechnen Sie mit steigenden Zinsen, können Sie sich bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist einen günstigen Zinssatz sichern. Abhängig vom Anbieter haben Sie die Möglichkeit, die niedrigen Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus festzuschreiben. Zum Fälligkeitszeitpunkt nutzen Sie das Forward Darlehen um das bestehende Darlehen abzulösen. Als Darlehensnehmer sichern Sie sich auf diese Weise aktuelle Konditionen, sofern Sie mit einem steigenden Zinsniveau rechnen. Die Banken berechnen dafür einen geringen Zinsaufschlag. Je länger die Laufzeit des Forward-Darlehens, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Bedenken sollten Sie jedoch, dass Sie die Forward-Finanzierung zu den vereinbarten Konditionen abnehmen müssen. Sinken die Zinsen bis zu diesem Zeitpunkt entgegen Ihren Erwartungen, müssen Sie also einen höheren Zinssatz zahlen, als er auf dem Kapitalmarkt angeboten wird.

Im Rahmen verschiedener Förderprogramme vergibt der Bund über die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW besonders zinsgünstige Darlehen. Als Darlehensnehmer müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um einen KfW-Kredit zu erhalten. Es gibt spezielle Programme für energieeffizientes Bauen, ein Wohnungseigentumsprogamm oder Förderungen von Photovoltaikanlagen. Die KfW-Kredite werden über Ihre Hausbank abgewickelt, hier erhalten Sie in der Regel auch eine Beratung über die förderfähigen Maßnahmen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie verschiedene KfW-Darlehen kombinieren und von attraktiven Konditionen profitieren. Die Kombination einer KfW-Finanzierung mit einer klassischen Baufinanzierung ist jederzeit möglich.

Sicherheiten bei der Baufinanzierung

Üblicherweise werden Immobilienfinanzierung durch ein Grundpfandrecht abgesichert. Dabei handelt es sich um eine Grundschuld oder eine Hypothek, wobei heute vor allem die Grundschuld als Sicherheit genutzt wird. Bei beiden Varianten handelt es sich um dingliche Sicherheiten, die im Grundbuch des Beleihungsobjektes eingetragen werden. Die Hypothek ist an das Bestehen einer Forderung gebunden, das heißt, im Zuge der Rückzahlung sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek. Die Grundschuld ist nicht an ein Darlehen gebunden, das heißt, der eingetragene Wert bleibt bis zur Löschung in voller Höhe bestehen. Da die Handhabung mit einer Grundschuld deutlich flexibler ist und das Grundpfandrecht unter Umständen zur Sicherung späterer Kredite verwendet wird, arbeiten Banken heute in der Regel mit Grundschulden. Durch die Grundschuld erhält die Bank das Recht, bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsvollstreckung des Beleihungsobjekts zu betreiben. Aus dem Erlös wird im Verwertungsfall das Darlehen abgelöst.

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Eigentümer veranlassen die Eintragung mit der Grundschuldbestellung bei einem Notar. Bedenken Sie, dass die Bank das Darlehen erst auszahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Da die Eintragung einige Zeit in Anspruch nimmt, sollten Sie die Grundschuldbestellung möglichst frühzeitig veranlassen. Üblicherweise dauert die Eintragung etwa sechs Wochen. Die erforderlichen Unterlagen erhalten Sie in der Regel von der finanzierenden Bank. In der Regel wird eine Grundschuld in Darlehenshöhe eingetragen. Zusätzlich zu dem Grundschuldbetrag sichern Banken Zinsen und Nebenleistungen in einer bestimmten prozentualen Höhe ab. Bei dem eingetragenen Zinssatz handelt es sich nicht um den im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz, sondern einen dinglichen Zinssatz mit dem Banken sich für den Verwertungsfall Verzugszinsen sowie weitere Nebenleistungen sichern wollen. In der Regel liegen die Grundschuldzinsen zwischen 12 und 20 Prozent, die Nebenleistungen betragen üblicherweise zwischen 5 und 10 Prozent. Die genauen Angaben ergeben sich aus den Vorgaben der jeweiligen Kreditinstitute.

Die Gesamtkosten beim Immobilienerwerb

Neben den Kosten für die Immobilie fallen beim Haus- oder Wohnungskauf weitere Kosten in nicht unerheblicher Höhe an. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie können weitere Kosten für eine Modernisierung oder Instandsetzung anfallen. Unabhängig davon, für welche Immobilienart Sie sich entscheiden, fallen Erwerbsnebenkosten bei jedem Kauf an. Insgesamt müssen Sie mit ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Nebenkosten setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Maklercourtage (abhängig vom Bundesland, bis zu 7,14 Prozent möglich)
  • Notarkosten rund 1,5 Prozent des Kaufpreises
  • Grundbucheintragung 1,5 Prozent des Kaufpreises

Ob Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten anfallen, ist vom Zustand Ihrer Immobilie abhängig. Bedenken Sie, dass auch für den Umzug und eine neue Wohnungseinrichtung weitere Kosten anfallen können. Hier sollten Sie ein entsprechendes finanzielles Polster einplanen.

Finanzieren Sie einen Neubau, wird der Kreditbetrag in der Regel nicht in einer Summe, sondern dem Baufortschritt entsprechend ausgezahlt.Vergeht von der Zusage bis zur Auszahlung des Kreditbetrages eine längere Zeitspanne, berechnen die Banken Bereitstellungszinsen. Diese Entschädigung wird berechnet, da das Kreditinstitut das Geld für den Kreditnehmer bereithält und eine anderweitige Anlage nicht möglich ist. In der Regel gewähren Banken drei Monate für den Abruf des Kredites. Ab dem vierten Monat werden Bereitstellungszinsen berechnet. Wird Ihr Kredit nicht direkt nach Zusage ausgezahlt, sollten Sie diesen Faktor bei einem Vergleich unbedingt einkalkulieren, bei einigen Banken gibt es sechs Monate bereitstellungszinsfreie Zeit. Bei den meisten Anbietern betragen die Bereitstellungszinsen 3 Prozent p.a, das heißt monatlich fallen 0,25 Prozent auf den nicht in Anspruch genommenen Kreditbetrag an.

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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Grundsätzlich sollten bei einer Immobilienfinanzierung rund 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sen. Möglich ist auch einen Finanzierung des gesamten Kaufpreises, die Nebenkosten trägt der Käufer aus Eigenmitteln, diese Finanzierungsform wird auch als 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet.

Grundsätzlich kann auch eine Vollfinanzierung, eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, dargestellt werden. Banken finanzieren in diesen Fällen den kompletten Kaufpreis zuzüglich der Nebenkosten. Ob Banken einen solchen Kredit übernehmen, kommt auf den Einzelfall an. Das Kaufobjekt dient als Sicherheit für den Kredit, geht die Kreditsumme über den Kaufpreis hinaus, gibt es für die Bank keine Sicherheit und das Risiko ist entsprechend hoch. Die Kaufnebenkosten sind nicht werterhöhend, das heißt, die Finanzierung kann darauf nicht abgestellt werden. Um die Baufinanzierung ohne Eigenkapital darzustellen, sollte der Kreditnehmer über eine ausgezeichnete Bonität und ein überdurchschnittliches Einkommen verfügen. Üblicherweise werden bei 110-Prozent-Finanzierungen nur Immobilien in ausgezeichneten Lagen finanziert.

Baufinanzierungskredite vergleichen

Bei einem Vergleich der verschiedenen Angebote sollten Sie stets nur Angebote gleicher Finanzierungsvarianten betrachten. Entscheiden Sie sich zudem vorab für

  • eine bestimmte Zinsfestschreibungszeit
  • einen Tilgungssatz oder
  • eine bestimmte Laufzeit

In der Regel erhalten Sie bei einem Online-Vergleich zunächst nur einen groben Überblick über die Konditionen. Mit einem Baufinanzierungsrechner berechnen Sie zunächst wesentliche Angaben wie Ratenhöhe und Gesamtlaufzeit und können auf diese Weise schon einmal die Rahmenbedingungen definieren. Die Banken ermitteln den Zinssatz üblicherweise auf Basis Ihres Einkommens und des Beleihungsobjektes individuell. Das heißt, ein konkretes Angebot erhalten Sie erst nach Vorlage der entsprechenden Unterlagen. Eine wesentliche Rolle spielt Ihr Eigenkapitaleinsatz bei dem Finanzierungsvorhaben. Haben Sie sich anhand eines ersten Vergleichs für einige Anbieter entschieden, sollten Sie dort eine konkrete Anfrage stellen. Eventuell lohnt sich auch die Zusammenarbeit mit einem Vermittler.

Welchen Kredit kann ich mir leisten?

Wollen Sie sich den Traum vom eigenen Häuschen oder der eigenen Wohnung erfüllen, steht die Prüfung der finanziellen Situation an erster Stelle. Mit einem Budgetrechner ermitteln Sie bequem, welche Kreditsumme Sie sich leisten können. Stellen Sie im Rahmen einer Einnahmen- Ausgabenrechnung Ihre monatlichen Einkünfte und Ihre Ausgaben gegenüber. Daraus ergibt sich ein finanzieller Spielraum, aus dem die Baufinanzierungsrate getragen werden muss. Berücksichtigen Sie bei Ihren Einkünften alle Zahlungen, mit denen Sie langfristig regelmässig rechnen können. Üben Sie nur gelegentlich einen Nebenjob aus, sollten Sie diese Einnahmen nicht berücksichtigen, da die Einkünfte auf Dauer nicht gesichert sind. Beziehen Sie auch Ihre Lebensplanung in die Berechnung mit ein. Planen Sie eine Familiengründung und ein Elternteil bleibt für eine gewisse Zeit zu Hause, sollte das Einkommen dieses Ehepartners bei der Budgetrechnung unberücksichtigt bleiben.

Nun listen Sie Ihre Ausgaben auf. Idealerweise nehmen Sie dazu die letzten Kontoauszüge zur Hand. Hier können Sie genau nachvollziehen, was für Versicherungsbeiträge, Internet, Telefon oder andere Verbindlichkeiten anfällt. Vergessen Sie dabe nicht Kosten, die nur jährlich oder halbjährlich bezahlt werden müssen. Dazu kommen die Lebenshaltungskosten für Ihre Familien. Bedenken Sie, dass Sie bei einem Eigenheim auch Rücklagen für Reparaturen einkalkulieren müssen. Aus der Differenz zwischen den Einnahmen und den Ausgaben ergibt sich ein monatlicher Überschuss, aus dem Sie Ihr Eigenheim finanzieren können. Der Budgetrechner ermittelt aus diesem Betrag Ihre mögliche Kreditsumme. Mit einer einfachen Faustformel verschaffen Sie sich auch selbst einen Überblick über den möglichen Kredit: Multiplizieren Sie die mögliche Monatsrate mit 12 um die jährliche Belastung zu ermitteln. Das Ergebnis teilen Sie durch Zins- und Tilgungssatz und multiplizieren das Ganze mit 100. Ein konkretes Beispiel:

Mögliche Monatsrate: 1.000 Euro

Zins- und Tilgungssatz insgesamt 5 %

(1.000 x 12)/5 = 2.400 x 100 = 240.000 Euro

Das heißt, mit einer monatlichen Rate von 1.000 Euro und einer Zins- und Tilgungsleistung von insgesamt 5 Prozent könnten Sie eine Immobilienfinanzierung von rund 240.000 Euro bedienen. Rechnen Sie zu diesem Betrag noch das Eigenkapital hinzu, das Sie für Ihr Vorhaben einsetzen wollen, haben Sie die mögliche Gesamtsumme, die Ihre Immobilie inklusive Nebenkosten kosten darf, ermittelt.

Zahlungsschwierigkeiten bei einer Baufinanzierung

Veränderungen der Lebensumstände wie der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung können zu finanziellen Problemen führen. Wenn Sie die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung nicht mehr tragen können, sollten Sie sofort das Gespräch mit Ihrer Bank suchen. Warten Sie nicht, bis Sie mit einigen Raten in Rückstand geraten sind, sondern versuchen gemeinsam mit dem Kreditgeber eine Lösung zu finden. Unter Umständen kommt die Bank Ihnen entgegen und Sie vereinbaren für einen bestimmten Zeitraum eine Reduzierung der Raten. Diese Option ist immer dann sinnvoll, wenn es sich nur um einen vorübergehenden finanziellen Engpass handelt. Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Rate dauerhaft zu hoch ist. Haben Sie bei Vertragsabschluss einen höheren Tilgungssatz vereinbart, ist grundsätzlich die Reduzierung des Tilgungssatzes denkbar. Ob die Bank mit einer dauerhaften Reduzierung der Tilgung einverstanden ist, muss im Einzelfall geklärt werden. Eventuell haben Sie auch die Möglichkeit, das Darlehen umzuschulden und auf diese Weise die monatliche Belastung zu senken. Bedenken Sie, dass die Bank bei einer vorzeitigen Ablösung berechtigt ist, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Die Entschädigungsleistung sollten Sie bei Ihrer Kalkulation entsprechend berücksichtigen. Bleibt letztlich nur noch die Möglichkeit, die Immobilie aufgrund der Zahlungsschwierigkeiten zu verkaufen, sollten Sie beim Verkaufspreis die Entschädigung einkalkulieren. Banken berechnen die Entschädigung auch bei einem Verkauf des Objektes. Damit Sie das gesamte Darlehen inklusive Entschädigung aus dem Verkaufserlös ablösen können, sollten Sie sich vorher über die genaue Höhe der Vorfälligkeitskosten informieren. Im schlimmsten Fall bleiben Sie sonst auf einem Teil des Darlehens sitzen.

Vorzeitige Rückzahlung der Baufinanzierung

In bestimmten Fällen kann eine vorzeitige Rückzahlung des Baufinanzierungskredites notwendig werden. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, muss die Finanzierung abgelöst werden. Unter Umständen lohnt es sich auch, die Finanzierung vorzeitig abzulösen, wenn Sie damit eine deutliche Zinsersparnis erzielen können. In diesem Fall lösen Sie den bestehenden Kredit mit einer neuen Finanzierung ab. Das ist nur dann sinnvoll, wenn der aktuelle Zinssatz deutlich unter den ursprünglich vereinbarten Konditionen liegt. Bevor Sie sich für eine Umschuldung entscheiden, sollten Sie einen genauen Vergleich anstellen, ob sich die vorzeitige Rückzahlung lohnt. Unabhängig davon, welche Gründe zur vorzeitigen Darlehensrückzahlung führen, ist die Bank berechtigt eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung

Durch eine vorzeitige Rückzahlung entsteht der Bank ein Schaden.Basierend auf dem Kreditvertrag geht die Bank davon aus, dass die vereinbarte Laufzeit eingehalten wird und sie den vereinbarten Zinssatz bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit erhält. Zahlt der Kunde den Kredit nun früher zurück, erhält die Bank nicht die ursprünglich kalkulierten Zinszahlungen. Nach den Vorgaben des Gesetzgebers sind die Kreditinstitute berechtigt, diesen Zinsschaden dem Kunden in Rechnung zu stellen. Es gibt zwei verschiedene Methoden, diesen auch Vorfälligkeitsentschädigung genannten Schaden zu ermitteln. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht das Kreditinstitut davon aus, dass das vorzeitig zurückgezahlte Geld einem anderen Kunden ausgeliehen wird. Zahlt dieser einen geringeren Zinssatz als den der ursprünglich mit dem ersten Kreditnehmer vereinbart wurde, entsteht für die Bank ein Verlust. Den entgangenen Gewinn kann Sie dem Kunden, der vorzeitig zurückzahlt in Rechnung stellen. Die Aktiv-Passiv-Methode ist die gängigere Berechnungsweise. Hier geht die Bank bei der Berechnung von einer Geldanlage des vorzeitig zurückgezahlten Betrages aus. Dieser Betrag wird mit den Zinszahlungen, die eigentlich fällig gewesen wären, verrechnet. Bei der entstehenden Differenz handelt es sich um den Entschädigungsbetrag, der dem Kunden in Rechnung gestellt wird.

Grundsätzlich haben Sie also ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung keine Möglichkeit, das Darlehen früher zurückzuzahlen. Rechnen Sie während der Vertragslaufzeit mit einem größeren Geldeingang, sollten Sie direkt bei Vertragsabschluss Sondertilgungen vereinbaren. Einige Anbieter räumen ohnehin die Option ein, zu bestimmten Zeitpunkten Sondertilgungen zu leisten. Wollen Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, sollte das in den Kreditvertrag aufgenommen werden.

Haben Sie sich für eine Zinsfestschreibung, die länger als zehn Jahre beträgt entschieden, haben Sie nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Das Kündigungsrecht wird in § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Demnach können Sie das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren ganz oder teilweise kündigen. Es ist eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Haben Sie Ihre Kündigung ausgesprochen, müssen Sie das Darlehen ganz oder teilweise innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen.

Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

In der Regel laufen die meisten Baufinanzierungen nach 10 oder 15 Jahren aus der Zinsfestschreibung. Für die Restschuld ist dann eine neue Kreditvereinbarung nötig, sofern Sie die Restsumme nicht aus Eigenmitteln ablösen. Ihre Bank wird Ihnen einige Zeit vor Ablauf der Frist ein Prolongationsangebot unterbreiten. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, umzuschulden und sich bei der Anschlussfinanzierung für einen neuen Kreditgeber zu entscheiden. Idealerweise holen Sie rechtzeitig verschiedene Angebote ein. Die Prolongationsangebote werden oftmals mit recht unattraktiven Konditionen angeboten, so dass ein Vergleich lohnt. Eine Umschuldung ist einfacher als Sie denken, um die Übertragung der Sicherheiten und die Ablösung der alten Finanzierung kümmert sich die neue Bank. Sie müssen hier lediglich alle erforderlichen Unterlagen einreichen. Üblicherweise wird keine neue Grundschuld als Sicherheit eingetragen, sondern das Grundpfandrecht wird im Rahmen einer Abtretung an den neuen Kreditgeber übertragen. Die Kosten bewegen sich in einem überschaubaren Rahmen, so dass die Umschuldung eine sinnvolle Alternative zur Prolongation darstellt.