Kreditrate und Tilgung bei der Baufinanzierung

Die wenigsten Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, können die Immobilie aus eigenen Geldmitteln finanzieren. In der Regel muss ein Großteil des benötigten Kapitals über ein Baudarlehen finanziert werden. Von der Bank leihen sie sich dafür eine größere Summe, die sofort für den Kauf oder für den Bau des Hauses oder der Wohnung verwendet werden kann und die in der monatlichen Kreditrate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, über eine festgelegte Laufzeit zurückgezahlt wird.

Wie die Kreditrate berechnet wird und was die richtige Höhe ist, soll im Folgenden genauso Beachtung finden, wie die Festlegung der Tilgung: Auf welche Arten kann eine Baufinanzierung getilgt werden und welche Tilgung ist unter welchen Voraussetzungen optimal?

 

Was ist eine Kreditrate bei der Baufinanzierung?

Als Kreditrate wird die monatliche Summe bezeichnet, die für die Baufinanzierung an die Bank zurückgezahlt werden musss. Diese Kreditrate wird ausgehend von der Darlehenssumme berechnet und setzt sich zusammen aus

• dem Zinssatz
• der Tilgung

Für eine grobe Kalkulation der monatlichen Kreditrate eignet sich folgende Formel:

Kreditrate = Darlehenssumme x (Zinssatz + Tilgung) / 1200

Wird beispielsweise eine Baufinanzierung mit einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, einem Zins von 2,5 Prozent und einer zweiprozentigen Tilgung aufgenommen, beträgt die monatliche Kreditrate 1.125 Euro. Grundsätzlich gilt: Je höher die einzelnen Werte, desto höher fällt auch die Kreditrate aus.

 

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

Unter dem Begriff Tilgung versteht man die kontinuierliche Zahlung der Restschuld. Mit der Tilgung wird die aufgenommene Darlehenssumme sukzessive zurückgezahlt. Angegeben ist die Tilgung in einem Prozentsatz. Dieser beziffert sich bei der Baufinanzierung auf mindestens ein Prozent. Empfohlen werden in der Regel aber zwei bis drei Prozent Tilgung, unter Umständen kann die Tilgung auch höher ausfallen.

Neben dem Zinssatz ist die Tilgung die andere wesentliche Komponente der Kreditrate. Während die Bank als Geldgeber an den Zinsen ihr Geld verdient und diese quasi als Gebühren für die Bereitstellung der Darlehenssumme fungieren, möchte sie den eigentlichen geliehenen Betrag natürlich auch in der vollen Summe (in Form der Tilgung) zurück erhalten.

 

Welche Arten von Tilgung gibt es bei der Baufinanzierung?

Im Rahmen einer Baufinanzierung gibt es verschiedene Arten einer Tilgung. Grundsätzlich unterschieden werden muss zunächst zwischen

• einer planmäßigen Tilgung
• einer außerplanmäßigen Tilgung (Sondertilgung)

Die planmäßige Tilgung bezeichnet die Art von Rückzahlung, die im Baudarlehensvertrag vereinbart wurde und die in der Kreditrate mit einem festen prozentualen Anteil festgelegt ist. Eine außerplanmäßige Tilgung wird auch Sondertilgung genannt. Sondertilgungen dürfen nur dann geleistet werden, wenn sie explizit im Baudarlehensvertrag verankert sind. Viele Anbieter gewähren einmal pro Jahr eine kostenlose Sondertilgung bis zu einer bestimmten Höhe, die meist fünf Prozent nicht übersteigen darf. Höhere Sondertilgungen gehen dann in der Regel mit einem Zinsaufschlag einher. Sofern ausreichend Geld zur Verfügung steht, kann sich eine Sondertilgung lohnen, da die Höhe der monatlichen Kreditrate sinken wird und/oder sich die Laufzeit der Baufinanzierung verkürzt.

Darüber hinaus wird zudem zwischen folgenden Tilgungsarten unterschieden. Diese lauten:

• Annuitätentilgung
• Ratentilgung
• Einmaltilgung
• Endfällige Tilgung

Die jeweiligen Formen der Tilgung bestimmen auch die Art der Baufinanzierung und in der Folge die monatliche Kreditrate. Die jeweiligen Tilgungen sind wie folgt zu unterscheiden:

Annuitätentilgung

Die geläufigste Rückzahlungsform der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Für die monatliche Kreditrate werden hierbei ein Zins- und ein Tilgungsanteil zugrunde gelegt, die während der gesamten Laufzeit beziehungsweise der Zinsbindungsfrist in der Summe konstant sind. Die monatliche Rate bleibt damit immer gleich hoch. Was sich jedoch ändert, ist der jeweilige Anteil von Zins und Tilgung. Hier gilt: Je weiter die Laufzeit fortgeschritten ist, desto weniger Zinsen und desto mehr Tilgung werden zurückgezahlt. Dies liegt darin begründet, dass die Zinsen immer nur auf die jeweilige Restschuld fällig werden. Und da sich die Darlehenssumme durch die Tilgung kontinuierlich verringert, wird auch der Zinsanteil kleiner. In der Folge erhöht sich der Tilgungsanteil. Aus diesem Grund wird bei der Festlegung der Konditionen für das Annuitätendarlehen auch häufig von einer anfänglichen Tilgung gesprochen. Für den Darlehensnehmer ist diese Form der Tilgung die am besten planbare und auch die sicherste.

Ratentilgung

Bei der Ratentilgung wird zu Beginn eine Tilgung festgelegt, die während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Da mit jeder monatlichen Kreditrate die Restschuld sinkt, reduziert sich der Zinsanteil, da dieser immer auf die Restschuld berechnet wird. In der Folge nimmt die monatliche Kreditrate bei der Ratentilgung insgesamt kontinuierlich ab.

Einmaltilgung

Wer eine Einmaltilgung vereinbart, zahlt während der Laufzeit keine Kreditrate und damit weder Tilgung noch Zinsen. Die Gesamtsumme wird dann einmalig zum Ende der Kreditlaufzeit fällig. Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Kreditnehmer den Gesamtbetrag selbst angespart haben, möglicherweise steht ihm das Geld auch aus einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag zur Verfügung.

Endfällige Tilgung

Bei der endfälligen Tilgung zahlt der Kreditnehmer der Baufinanzierung im Rahmen der Kreditraten lediglich die anfallenden Zinsen. Die gesamte Tilgung wird als Schlussrate erst zum Ablauf fällig. Zwar ist beim endfälligen Darlehen die Kreditrate deutlich geringer als beispielsweise beim Annuitätendarlehen, der Darlehensnehmer muss jedoch die aufgenommene Darlehenssumme komplett zu einem festgelegten Zeitpunkt zurückzahlen.

Zusätzlich sollte bei der Tilgung ebenfalls differenziert werden zwischen:

• Anschlussfinanzierung (nach Ablauf der Zinsbindungsfrist)
• Volltilgerdarlehen

Diese Unterscheidung bezieht sich vor allem auf die Annuitätentilgung sowie auf die Ratentilgung. In der Regel ist hierbei zum Ende der vereinbarten Laufzeit beziehungsweise der Zinsbindungsfrist immer noch eine Restschuld übrig, die Baufinanzierung ist noch nicht komplett getilgt, so dass eine Anschlussfinanzierung zu neu zu verhandelnden Konditionen notwendig wird. Eine Anschlussfinanzierung nach etwa zehn bis 20 Jahren ist die geläufigste Tilgungsvariante. Ist bereits abzusehen, dass in wenigen Jahren mit Ablauf der Zinsbindung das Zinsniveau wahrscheinlich steigen wird, können günstige Konditionen mit einem sogenannten Forward Darlehen bereits im Voraus gesichert werden.

Bei einem Volltilgerdarlehen hingegen ist die Baufinanzierung zum Ende der vereinbarten Laufzeit zwischen 15 und etwa 35 Jahren komplett getilgt, sprich abbezahlt. Dafür ist eine vergleichsweise höhere Tilgungsrate von mindestens drei Prozent unabdingbar. Die monatliche Kreditrate ist daher deutlich höher, so dass die Volltilgervariante nur für Besserverdiener mit einem hohen Einkommen infrage kommt. Da für die Bank jedoch eine bessere Planungssicherheit besteht, wird ein Volltilgerdarlehen meist zu günstigeren Konditionen vergeben.

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Wie wird ein Tilgungsplan erstellt?

Vor jeder Baufinanzierung wird ein Tilgungsplan erstellt, in dem die jeweilige Kreditrate Monat für Monat exakt aufgeschlüsselt ist. Dem Tilgungsplan zu entnehmen sind:

• die monatliche Kreditrate
• die Höhe der jeweiligen Restschuld zu jedem Zeitpunkt und zum Ende der Sollzinsbindung
• die Höhe der Tilgung zu jedem Zeitpunkt (in absoluten Zahlen)
• die Höhe der Zinsen zu jedem Zeitpunkt (in absoluten Zahlen)
• die Aufteilung der Kreditrate in Tilgungs- und Zinsanteil
• der Zeitpunkt, wann die komplette Darlehenssumme zurückgezahlt sein wird
• die Auswirkung von Sondertilgungen auf die Kreditrate

Der Tilgungsplan wird von der Bank aufgestellt. Mit einem Tilgungsrechner, der online von den meisten Banken sowie auf vielen Vergleichsportalen bereitgestellt wird, kann der Darlehensnehmer aber auch selbst seine monatliche Kreditrate ausrechnen. Relevante und notwendige Daten, um einen Tilgungsplan zu erstellen, sind:

• der Darlehensbetrag
• die Sollzinsbindung (in Jahren)
• der Sollzinssatz (in Prozent)
• der (anfängliche) Tilgungssatz (in Prozent)
• optional: Sondertilgungen

Kreditrate und Tilgung: Welche Höhe ist optimal?

Die Kalkulation der optimalen Höhe für die monatliche Kreditrate hängt von mehreren Faktoren ab. Vor jeder Baufinanzierung ist es daher unerlässlich, wohl zu überlegen, welche Kreditrate ins monatliche Budget passt und dabei in einem angemessenen Verhältnis zur Darlehenssumme steht. Folgende Kriterien nehmen Einfluss auf die optimale Kreditrate:

• das eigene monatliche Einkommen (verfügbares Budget)
• die Darlehenssumme
• die Zinsen (abhängig zum Beispiel vom Eigenkapitalanteil)
• der Tilgungssatz
• das Alter des Darlehensnehmers
• die Laufzeit (Zinsbindungsfrist)

verfügbares Budget

Ein wesentlicher Aspekt für die Kalkulation der Kreditrate ist das eigene Budget, das monatlich für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Mit anderen Worten: Der Darlehensnehmer sollte vor jeder Baufinanzierung genau überlegen: Wieviel Kredit kann ich mir leisten? Und: Wie hoch darf die monatliche Belastung maximal sein? Dieses Budget lässt sich am besten anhand eines Haushaltsbudgetsplans kalkulieren. Welches regelmäßige Einkommen steht welchen fixen und variablen monatlichen Ausgaben gegenüber und wieviel Geld bleibt für die Baufinanzierung übrig? Viele Anbieter stellen dafür online kostenlos Budgetrechner zur Verfügung. Wichtig ist hierbei, immer einen finanziellen Puffer einzuplanen, damit die Baufinanzierung tatsächlich auf sicheren Füßen steht.

Darlehenssumme

Ein entscheidendes Kriterium zur Ermittlung der Kreditrate ist die Höhe der Darlehenssumme. Grundsätzlich gilt: Je mehr Geld für die Baufinanzierung benötigt wird, desto höher wird auch die monatliche Kreditrate ausfallen. Wieviel ein Haus im individuellen Fall kosten darf, damit es finanzierbar bleibt, kann anhand folgender Formel errechnet werden:

(verfügbares Budget x 12 Monate x 100) / (Tilgungssatz + Zinssatz) = maximale Darlehenssumme

Zinsen

Die Zinsen für die Baufinanzierung kann der Darlehensnehmer nicht selbst bestimmen, vielmehr sind diese eine feste Größe, die jedoch von diversen Faktoren beeinflusst werden. Grundsätzlich hängt das Zinsniveau von der Entwicklung am Kapitalmarkt ab. Die derzeitige Niedrigzinsphase macht es daher für viele Menschen attraktiv, Eigentum zu erwerben und einen Immobilienkredit aufzunehmen. Neben dem Marktzins spielen aber weitere Kriterien für die jeweilige Zinshöhe bei der Immobilienfinanzierung eine Rolle. Dazu gehören:
persönliche Voraussetzungen, wie

• die Art der Beschäftigung: Angestellte und Beamte mit einem geregelten Einkommen können mit günstigeren Zinsen rechnen, als beispielsweise Selbstständige.
• der Wohnort: Die Postleitzahl des Wohnorts bestimmt ebenfalls den Zins: Hier gilt: Je attraktiver die Wohnlage, desto günstiger die Zinsen.
• die Art der Nutzung: Für die Zinsen macht es einen Unterschied, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Eigennutzer können mit günstigeren Konditionen rechnen und unter Umständen auch staatliche Förderungen beanspruchen.
• die Bonität: Ein wesentlicher Aspekt bei der Kalkulation der Zinsen ist die eigene Bonität: Neben einer einwandfreien Schufa gehört hierzu auch die Höhe des Einkommens sowie die Beschäftigungsdauer.

die Finanzierungsvoraussetzungen, wie

• die Darlehenshöhe

• die Zinsbindung

• die Tilgungshöhe

 

• der Eigenkapitalanteil: Wer selbst über Kapital verfügt und einen Teil des Kaufpreises der Immobilie selbst zahlen kann, darf mit niedrigeren Zinsen rechnen. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent. Eine Vollfinanzierung hingegen wird mit einem höheren Zinsniveau einhergehen.
• Sonderoptionen: Mit Zinsaufschlägen ist unter Umständen bei der Vereinbarung von Sonderoptionen zu rechnen. Wer beispielsweise mehr als einmal jährlich eine Sondertilgung vornehmen oder sich mit einem Forward Darlehen langfristig günstige Konditionen sichern möchte, sollten einen Zinsaufschlag einkalkulieren.

Tilgung

Der Tilgungsanteil kann bei der Baufinanzierung vom Darlehensnehmer selbst bestimmt werden. Dieser beträgt mindestens ein Prozent der Darlehenssumme, empfehlenswert ist jedoch eine Tilgung von zwei oder drei Prozent. Hierbei ist zu beachten: Je höher die Tilgung, desto schneller ist die Restschuld beglichen, desto höher ist aber auch die monatliche Kreditrate.

Eine hohe Tilgung begünstigt unter Umständen das Zinsniveau. Da Zinsen und Tilgung bei der Kreditrate immer zusammenspielen, sollten beide Faktoren in einem angemessenen Verhältnis stehen. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen ist es eher sinnvoll, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren.

Laufzeit

Die Laufzeit, auch Zinsbindungsfrist bezeichnet, stellt die Dauer der Baufinanzierung dar, während der die Bank an ihre Konditionen gebunden ist und die Kreditrate konstant bleibt. Je länger die Bank diese Konditionen garantiert, desto höher fallen die Zinsen aus. Eine zeitlich lange Zinsbindung von mindestens 20 Jahren bietet dem Darlehensnehmer Sicherheit, jedoch meist auch eine etwas höhere Kreditrate im Vergleich zu einer kurzen Laufzeit.

Alter des Darlehensnehmers

Je älter der Darlehensnehmer, desto höher sollte die monatliche Kreditrate sein. Der Grund dafür ist simpel: Da bis zum Eintritt ins Rentenalter weniger Zeit verfügbar ist, muss die Restschuld entsprechend früher beglichen sein. Dies sollte bei der Ermittlung der Kreditrate Berücksichtigung finden.

 

Welche Variablen gibt es bei der Kreditrate und der Tilgung bei der Baufinanzierung?

Je nach Bank und Baudarlehensvertrag bestehen die Optionen einer variablen Anpassung der Kreditrate, zum Beispiel dann, wenn sich die persönlichen Lebensumstände verändern. Neben der Möglichkeit einer Sondertilgung, die meist einmal jährlich kostenfrei erfolgen darf, zum Beispiel dann, wenn plötzlich mehr Kapital zur Verfügung steht, können auch Zahlungspausen von ein bis etwa drei Monatsraten vereinbart werden. Wer diese Zahlungspausen bereits im Vorwege schriftlich vereinbart, sollte mit einem höheren Zinssatz rechnen, vermeidet jedoch Mahngebühren und Nachzahlungen.

Darüber hinaus kann die Tilgung bei einem Baudarlehen auch für einen bestimmten Zeitraum (bis zu einigen Jahren) unterbrochen werden, zum Beispiel, wenn weniger Budget verfügbar sein sollte. Zinsen werden weiterhin bezahlt. In dem Fall wird sich die Kreditlaufzeit entsprechend verlängern. Grundsätzlich kann hierbei auch ein komplett neuer Tilgungsplan und eine Anpassung der Tilgungsraten ausgehandelt werden.

Viele Baudarlehen bieten heute bereits Verträge mit einer variablen Tilgung an. Hierbei besteht von vornherein die Möglichkeit, die Tilgungsrate zwei- bis dreimal während der Laufzeit zu ändern.