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Baufinanzierung: Zinsfestschreibung und variabler Zinssatz

MC | Zinsfestschreibung, variabler ZinsWer eine Immobilie mit einem Baudarlehen finanzieren möchte, muss sich unweigerlich mit dem Thema Zinsen auseinandersetzen. Neben der Tilgungsrate stellt der Zinssatz einen wesentlichen Kostenpunkt bei der Baufinanzierung dar. Im Rahmen der Rückzahlungsmodalitäten wird bei den Zinsen zwischen zwei Arten unterschieden: der Zinsfestschreibung und dem variablen Zinssatz.

Worin sich Zinsfestschreibung und variabler Zinssatz unterscheiden, von welchen Faktoren die Zinshöhe beeinflusst wird und worauf jeweils zu achten ist, soll im Folgenden erklärt werden.

 

Welche Rolle spielen Zinsen bei der Baufinanzierung?

Für jede Baufinanzierung muss der Darlehensnehmer Zinsen zahlen. Diese Zinsen fungieren für die Bank dabei als eine Art Gebühr, die sie für die Bereitstellung der Kreditsumme erhebt. Der Zinssatz wird immer in Prozent angegeben und bezieht sich auf die Höhe der Darlehenssumme. Diese sinkt mit der Zeit kontinuierlich, da neben den Zinsen auch eine Tilgung gezahlt werden muss. Mit dieser Tilgung als dem zweiten wesentlichen Kostenpunkt, der die Kreditrate der Baufinanzierung bestimmt, zahlt der Darlehensnehmer die aufgenommene Kreditsumme an die Bank zurück. Da die Darlehenssumme (Restschuld) aufgrund der Tilgung kontinuierlich abnimmt, sinken mit zunehmender Dauer der Kreditratenzahlung auch die zu zahlenden Zinsen.

 

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Was ist der Unterschied zwischen der Zinsfestschreibung und dem variablen Zinssatz?

Der wesentliche Unterschied zwischen der Zinsfestschreibung und dem variablen Zinssatz liegt vor allem in der Anpassungsfähigkeit der Zinsen. Während bei einem variablen Zinssatz, auch als flexibles Darlehen bezeichnet, die Bank die Zinsen jederzeit (je nach Marktniveau), in der Regel aber alle drei Monate, und ohne Rücksprache mit dem Darlehensnehmer anpassen kann, bleibt das Zinsniveau bei der Zinsfestschreibung dauerhaft über die gesamte vereinbarte Laufzeit, der Zinsbindungsfrist, konstant. Eine Zinsfestschreibung ist die übliche Methode der Verzinsung bei einem Baudarlehen.

 

Worauf ist bei der Zinsfestschreibung zu achten?

Wann die Zinsfestschreibung endet, kann individuell vereinbart werden. Je nach Baufinanzierung sind Zinsbindungsfristen zwischen zehn und etwa 20 Jahren üblich, längere Laufzeiten von bis zu 40 Jahren sind eher selten, aber unter Umständen möglich. Während dieser Zeit der Zinsfestschreibung bleibt der monatliche Zinssatz garantiert, kann sich nicht erhöhen und bietet damit eine gute Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Zu beachten ist jedoch, dass sich die Bank den Service einer langen Zinsfestschreibung auch bezahlen lassen wird. Hier gilt: Je länger die Zinsfestschreibung vereinbart wird, desto höher das Zinsniveau.

Sofern es sich nicht um ein Volltilgerdarlehen handelt, wird die Darlehenssumme zum Ablauf der Zinsfestschreibung in der Regel noch nicht getilgt sein, so dass ein neues Baudarlehen für die Restschuld aufgenommen werden muss. Zu diesem Zeitpunkt wird der Zinssatz an das neue Marktniveau angepasst. Der Kreditnehmer kann jetzt neu entscheiden, ob er sich für eine Zinsfestschreibung oder für einen variablen Zinssatz entscheidet. Eine Anschlussfinanzierung kann bei derselben Bank oder als Umschuldung bei einem anderen Anbieter abgeschlossen werden.

Achtung: Ist bereits einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung zu erwarten, dass sich das Zinsniveau erhöhen wird, können sich die günstigen Konditionen mit einem sogenannten Forward-Darlehen gesichert werden. Gegen einen geringen Zinsaufschlag wird dabei eine Anschluss-Baufinanzierung mit einer Zinsfestschreibung für die Zukunft abgeschlossen. Bei vielen Anbietern ist dies sogar einige Jahre im Voraus möglich.

 

Worauf ist bei einem variablen Zinssatz zu achten?

MC | Zinsfestschreibung, variabler Zins Da sich ein variabler Zinssatz den sich ändernden Marktbedingungen anpasst und der Zinssatz maximal für eine kurze Dauer von höchstens einem halben Jahr garantiert wird, sind variable Zinsen nur dann empfehlenswert, wenn die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass die Bauzinsen in der Zukunft stabil bleiben oder sich sogar reduzieren. In dem Fall wird der Darlehensnehmer von einer geringeren Kreditrate profitieren. Dennoch besteht immer das Risiko, dass sich die Zinsen erhöhen und damit die monatliche Belastung deutlich höher ausfällt als geplant. Eine finanzielle Planungssicherheit ist bei dieser Baufinanzierung daher nicht gegeben. Für den Kreditnehmer besteht lediglich die Option, eine bestimmte Zinsobergrenze (Cap-Darlehen) festzulegen. Diese Vereinbarung ist jedoch nicht kostenlos. Hierbei muss mit Kosten zwischen zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme gerechnet werden.

Beim variablen Zinssatz hat der Kreditnehmer jedoch die Möglichkeit, das Baudarlehen teilweise oder vollständig frühzeitig zu tilgen, da er nicht an eine bestimmte Zinsfestschreibung gebunden ist. Eine frühzeitige größere oder sogar vollständige Darlehensrückzahlung ist bei einem variablen Zinssatz daher möglich. Wer darüber hinaus das Darlehen umschulden will, kann dies ohne Weiteres tun – eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig. Eine Baufinanzierung mit einem variablen Zinssatz eignet sich daher für kurzfristige Finanzierungen und risikobereite Menschen, die die Entwicklungen auf dem Finanzmarkt gut im Blick haben, damit sie im Fall von steigenden Zinsen schnell reagieren und ihr variables Baudarlehen beispielsweise zu einem Darlehen mit Zinsfestschreibung umwanden können.

 

Wie wird der Zinssatz bei der Zinsfestschreibung bestimmt?

Der Zinssatz bei der Zinsfestschreibung ist keine konstante Größe, sondern hängt von mehreren Faktoren ab. Grundlegend beeinflusst werden die Zinsen vom Leitzins, der von der Europäischen Zentralbank festgelegt wird. Der Leitzzins gibt den Zinssatz vor, zu dem sich Banken bei der Zentralbank Geld leihen können. Banken orientieren sich deshalb an diesem Leitzins und geben diesen indirekt an ihre Kunden weiter. In einer Niedrigzinsphase ist eine Baufinanzierung mit einer Zinsfestschreibung besonders attraktiv, da sich Kreditnehmer für viele Jahre die günstigen Konditionen sichern können.

Neben dem Leitzins spielen weitere Kriterien für der Kalkulation des Zinssatzes bei der Zinsfestschreibung eine Rolle. Hierbei wird unterschieden zwischen

  • den persönlichen Voraussetzungen des Darlehensnehmers
  • den Eckdaten / Rahmenbedingungen der Baufinanzierung

Vor jeder Baufinanzierung prüft die Bank genau die persönlichen Voraussetzungen des Kunden. Diese sind nicht nur ausschlaggebend, ob die Baufinanzierung überhaupt bewilligt wird, sie nehmen auch Einfluss auf den Zinssatz bei der Zinsfestschreibung. Relevant sind dabei folgende Aspekte:

  • die Bonität: Die eigene Bonität spielt eine wesentlich Rolle bei der Vergabe eines Baudarlehens. Jede Bank wird sich eine Schufa-Auskunft einholen. Nur wenn diese einwandfrei ist, kann eine Baufinanzierung mit Zinsfestschreibung überhaupt genehmigt werden. Auch die Höhe des Einkommens spielt eine Rolle. Dieses sollte immer in angemessener Relation zur benötigten Darlehenssumme stehen. Wird eine Baufinanzierung bonitätsabhängig vergeben, orientiert sich auch der Zinssatz am Einkommen. Hier gilt. Je mehr der Darlehensnehmer verdient, desto weniger Zinsen werden veranschlagt.
  • die Art der Beschäftigung: Ein sicheres und geregeltes Einkommen wird sich in der Regel zugunsten des Zinssatzes bei der Zinsfestschreibung auswirken. In der Folge profitieren Beamte und Angestellte meist von günstigeren Zinsen als beispielsweise Selbstständige.
  • der Wohnort: Auch die Lage der Immobilie kann Einfluss auf den Zinssatz bei der Zinsfestschreibung nehmen. Einige Banken finanzieren beispielsweise nur in bestimmten Regionen und auch bei überregionalen Banken kann es mitunter deutliche Zinsunterschiede in unterschiedlichen Regionen geben.
  • die Art der Nutzung: Wer die Immobilie selbst nutzt und darin wohnt, profitiert im Regelfall von günstigeren Konditionen, als wenn die Immobilie vermietet oder auch nur teilweise vermietet wird. In dem Fall werden meist Zinsaufschläge erhoben.

Auch im Hinblick auf die Rahmenbedingungen nehmen die einzelnen Faktoren immer einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen bei der Zinsfestschreibung. Dazu gehören:

  • der Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer mitbringt, desto besser wird der Zinssatz bei der Zinsfestschreibung ausfallen. Durch dieses Eigenkapital sinkt für die finanzierende Bank das Risiko, so dass sie die Baufinanzierung zu günstigeren Konditionen anbieten kann. Allgemein empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Einige Banken bieten auch Vollfinanzierungen, sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen, an, lassen sich das erhöhte Risiko aber mit Zinsaufschlägen bezahlen. Bei einer 115-Prozent Finanzierung, die zudem sämtliche Nebenkosten inkludiert, werden die Zinsen für den Darlehensnehmer noch teurer.
  • die Darlehenshöhe: Auch die Höhe der Darlehenssumme, die über eine Baufinanzierung aufgenommen werden soll, bestimmt die Zinsen bei der Zinsfestschreibung. Je höher die Darlehenssumme, desto geringer ist meist der prozentuale Zinssatz.
  • die Zinsbindung: Bei der Zinsfestschreibung wird mit Vertragsabschluss immer eine Zinsbindungslaufzeit vereinbart. Da die Bank während dieser Zeit an ihr Zinsniveau gebunden ist, geht diese Garantie einer langen Zinsfestschreibung auch immer mit einem höheren Zinssatz einher. Wer beispielsweise eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren vereinbart, zahlt weniger Zinsen als bei Baufinanzierungen mit einer Zinsfestschreibung von zwanzig Jahren und mehr.
  • die Tilgungshöhe: Den Tilgungsanteil kann der Kreditnehmer bei der Baufinanzierung selbst bestimmen. Üblich ist eine Tilgung von mindestens einem Prozent, empfehlenswert sind eher zwei bis drei Prozent. Unter Umständen kann bei einer höheren Tilgung das Zinsniveau der Zinsfestschreibung sinken. Vor allem ein Volltilgerdarlehen, bei dem zum Ende der Zinsfestschreibung das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, wird sich zugunsten des Zinssatzes auswirken.
  • Sonderoptionen: Je nachdem, welche Sondervereinbarungen die Baufinanzierung enthält, können zusätzliche Zinsaufschläge erhoben werden. Dazu gehören beispielsweise Sondertilgungen, die nicht im Rahmen der Vertragsbedingungen kostenlos gewährt werden. Auch ein sogenanntes Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung mit Zinsfestschreibung wird wahrscheinlich mit eine Zinsaufschlag einhergehen.

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Wie wird der Zinssatz beim variablen Zinssatz bestimmt?

Die kalkulatorische Grundlage für den variablen Zinssatz stellt der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) dar. Hierbei handelt es sich um einen durchschnittlichen Zinssatz, den Banken untereinander bei gegenseitigen Geldgeschäften zahlen und zu dem viele europäische Banken Anleihen gewähren. Dieser Euribor-Geldmarktzins entwickelt sich entsprechend dem Leitzinssatz der europäischen Zentralbank (EZB). Für den Darlehensnehmer bedeutet dies: Alle drei bis sechs Monate wird der Zinssatz für die Baufinanzierung an den Euribor angepasst. Zusätzlich zu dem festen Zinssatz veranschlagt die kreditgebende Bank noch eine Gewinnmarge, welche bis zu zwei Prozent betragen kann. Auch eine Bearbeitungsgebühr von etwa 0,5 bis zu einem Prozent der Darlehenssumme ist bei einem variablen Zinssatz gängiger Usus. Wer darüber hinaus noch eine Cap-Obergrenze für sein variables Darlehen vereinbart, muss mit einer weiteren Erhöhung des Zinssatzes rechnen. Je nach Bank wird eine Baufinanzierung mit einem variablen Zinssatz auch bonitätsabhängig vergeben. In dem Fall sollten beispielsweise Selbstständige mit Zinsaufschlägen rechnen.