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Kredit für Hauskauf

Kredit für den Hauskauf – Verwendungszweck

MoneyCheck | Kredit für HauskaufDer Verwendungszweck für einen aufgewendeten Kredit zum Hauskauf liegt auf der Hand: Die Finanzierung dient dem Erwerb von Wohneigentum, in der Regel mit Grundstück und eben dem Haus.

Allerdings wird es hier bereits nicht mehr so simpel: Denn wenn das Haus erst noch gebaut wird und der aufgenommene Kredit den Erwerb des Grundstücks abdecken und zusätzlich den Hausbau, muss auch die Verwendung im Einzelnen zugeordnet werden.

Auszahlung der Bauabschnitte

Zunächst werden die Bauabschnitte festgelegt. Wenn kein fertiges Haus gekauft wird, übernimmt der Kredit die Finanzierung der einzelnen Bauabschnitte. Hier spielen entweder Generalunternehmer eine Rolle oder Subunternehmen. Denn das Haus wird nicht am Stück gebaut, sondern je nach Baustufe von unterschiedlichen Gewerken. Deren Handwerker müssen nicht aus der selben Baufirma kommen.

Die Bank bezahlt die Kosten für die Bauabschnitte direkt an das ausführende Unternehmen oder einen Generalunternehmer. Der Bauherr zahlt den Kredit an die Bank zurück. Auf diese Weise können größere Summen vorgestreckt werden.

Hauserwerb

Ist das Haus bereits fertig, wird dem bisherigen Eigentümer der Kaufbetrag in einer Summe überwiesen. Danach wird der Bank die finanzierte Summe in Raten zurückerstattet.

Grundsätzlich spielt es keine Rolle, ob es sich beim fertigen Haus um einen Neubau oder ein altes Haus handelt. Es muss jedoch bedacht werden, ob neben den Erwerbskosten für Haus und Grundstück weitere größere Summen finanziert werden müssen.

Bei neuen Häusern ist das oft nicht nötig. Ältere Häuser müssen aber bisweilen nach dem Kauf noch instand gesetzt werden. Besonders Dämmungen, Dachsanierung oder der Innenaus- und Umbau sind kostenintensiv. Auch die energetische Ertüchtigung oder das Ersetzen einer Heizungsanlage sollten bei der Kalkulation der Finanzierung mit bedacht werden. Denn diese Umbauten müssen in der Regel erfolgen, bevor das Haus bezogen werden kann.

Allerdings wird der Verwendungszweck auch beim Kauf eines fertigen Hauses fest verankert. Denn in der Regel wird das Haus als Sicherheit der Bank überschrieben, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Eine andere Verwendung ist damit ausgeschlossen. Das finanzierte Volumen wird dem Verkäufer durch die Bank direkt und vollständig überwiesen. Der Bank gegenüber erfolgt dann die Rückzahlung.

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Über welche Kreditarten können die Kunden verfügen?

Der Hauskauf kann mit verschiedenen Krediten umgesetzt werden. Einige schießen die Eigenleistung des Käufers vor – er zahlt in Raten zurück. Andere werden im Voraus angespart und nur zum Teil finanziert. Das ist bei Bausparverträgen der Fall.

Dazwischen gibt es verschiedene Varianten der Finanzierungsumsetzung. Sie unterscheiden sich nach der Art der Rückführung der Beiträge und der Berechnung der Zinsen.

Auch nach Art der Sicherheit wird unterschieden (zum Beispiel beim Hypothekendarlehen).

Hauskauf und Hausbau

Die Verbindung Hauskauf und Hausbau ist sehr häufig. Genauer meint das, dass der Käufer einen Bauvertrag abschließt. In vielen Fällen wird der Ankauf des Baugrundstücks mitfinanziert, auf dem das Haus später stehen soll.

Der Kredit für diese Art von Hauskauf ist häufig der sogenannte Realkredit. Er setzt zur Sicherheit den Gegenwert des Hauses ein. Seine höchste Beleihungsgrenze sind 60% des späteren Hauswertes. 40% der Sicherheiten müssen demnach eine anderen Quelle entstammen. Das kann ein Bausparvertrag sein oder eine Zwischenfinanzierung über die Bank durch ein Darlehen, etc.

Ein altes Haus kaufen

Für den Erwerb eines älteren Hauses kann eine andere Form der Finanzierung nötig werden.

Das liegt daran:

  • ob das Objekt baulich verändert werden soll
  • ob der Altbau saniert werden muss
  • ob sonstige Kosten anfallen, wie die Anpassung von Zufahrten oder energie-technischer Modernisierung

MoneyCheck | Kredit für HauskaufSolche Vorhaben können entweder ebenfalls über einen Realkredit umgesetzt werden – beispielsweise als Gesamtsumme, bei der das Haus als Sicherheit genutzt wird und ggf. der Grundstückskauf über Eigenmittel erfolgt.

Oder es können die einzelnen Bauabschnitte gesondert finanziert werden. Je nach Höhe der zu finanzierenden Aufwendungen kann auch ein Ratenkredit ausreichend sein, der aus dem Einkommen finanziert wird.

Generell können auch für den Kauf älterer Häuser Kredite abgeschlossen werden, die einzelne Teil- und Bauabschnitte finanzieren. Häufig ist das bei aufwendigeren Unterfangen der Fall, wie zum Beispiel den Dachsanierung. Auch die Aufteilung in einzelne Finanzierungsabschnitte für den Grundstückskauf und den Hauskauf ist nicht ungewöhnlich.

Insgesamt entscheidet hier der konkrete Sachverhalt darüber, was die günstigste Finanzierungsvariante ist.

Kredit zur Sanierung und Bauabschnittskredite

Losgelöst vom Hauskauf kann ein einzelner Kredit für gezielte Sanierungsvorhaben abgeschlossen werden. Das Darlehen, das auch etwas unspezifisch als Baukredit bezeichnet wird, deckt neben dem Hauskauf auch weitere Kosten, die beispielsweise für den Ausbau eines älteren Hauses anfallen können.

Wie Sie sehen geht daraus schon hervor, dass diese Art von Kredit nicht für jeden Hauskauf geeignet ist. Trifft das aber auf Sie zu, dann können Baukredite in vielen Fällen die günstigere Alternative sein.

Der Hintergrund: Sie benötigen dann meist einen größere Summe, die den Hauskauf und auch die Ausbauten abdeckt. Je nach Zustand des Hauses können das Einbauten neuer Infrastruktur sein (Elektrik, Fußbodenheizung, etc.) oder die Sanierung der Liegenschaft, mit Zufahrten oder Abwasseranschlüssen.

Tipp: Rechnen Sie hier effizient. Zeitlich nah beieinander liegende Investitionen können günstiger in einem größeren Kredit zusammengefasst werden. Oft werden niedrigere Zinsen berechnet und auch die Verwaltungskosten fallen nur einmal an.

Viele entscheiden sich für diese Art der zusammenhängenden Kreditaufnahme für solche Investitionen, die die Nutzbarkeit des Hauses ermöglichen müssen. Dachreparaturen oder die oft durch kommunale Vorschriften geregelte Anbindung an Abwasser- oder Straßensysteme können meist nicht warten. Fallen diese Kosten also auf jeden Fall im Rahmen des Hauskaufs unmittelbar an, sollte eine Aufnahme in die Finanzierung geprüft werden.

Nach hinten geschoben werden kann beispielsweise die Neugestaltung von Gartenanlagen – falls das die finanziellen Möglichkeiten übersteigen würde. Solche Arbeiten können teilweise selbst ausgeführt werden. Auch macht ein „struppiger“ Garten ein Haus nicht unbewohnbar – ein leckes Dach allerdings schon. Vielleicht sind hier getrennte Kredite günstiger.

Modalitäten bei einem Kredit für den Hauskauf

Bei der Aufnahme eines Kredits für einen Hauskauf können verschiedene Möglichkeiten genutzt werden. Hintergrund sind jeweils Sicherheiten und die Art der Finanzierung.

MoneyCheck | Kredit für HauskaufUnabhängig davon führen Kreditinstitute sogenannte Bonitätsprüfungen durch. Das soll sicherstellen, dass der Kreditnehmer den Hauskauf auch finanziell bestreiten kann.

Zur Bonitätsprüfung gehört die Prüfung des Einkommens. Daran orientiert sich die monatliche Rate zur Rückzahlung der Kreditsumme und nicht selten auch die Höhe der Zinsen. Wenn die Bank ein Risiko für die regelmäßige Rückzahlung erkennt, wird sie höhere Zinsen veranschlagen.

Finanzierung mit Eigenkapital

Häufigste Finanzierungsform größerer Kredite für einen Hauskauf ist die Einrechnung von Eigenkapital. Als Eigenkapital werden alle verfügbaren Geldmittel gewertet, aus denen mindestens die Verwaltungskosten für den Kredit gedeckt werden können.

Je höher das für den Hauskauf erbrachte Eigenkapital ist, desto geringer ist entsprechend das Finanzierungsvolumen.

Manche Kreditgeber erwarten das Einbringen von Eigenleistungen in den Kredit. Im Online-Vergleich sehen Sie die Möglichkeiten, was und in welchem Umfang Banken Eigenleistungen voraussetzen und wer darauf verzichtet.

Als Sicherheit für die Kreditvergabe dient in der Regel das erworbene Haus. Es wird über Pfandregelung der Bank überschrieben, bis der Kredit zurückgezahlt ist. Der Käufer bewohnt das Haus jedoch während der Rückzahlungsphase.

Als Eigenkapital können auch Erträge aus Bausparverträgen oder anderen Geldanlagen geltend gemacht werden.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Seltener wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital genutzt. Nicht jede Bank macht das möglich.
Wenn ohne eigenes Kapital finanziert wird, ist erwartungsgemäß auch die Kreditsumme hoch. Zusätzliche werden die Konditionen ungünstiger wegen eines statistisch höheren Ausfallrisikos.

Diese Umstände machen einen Kredit ohne Eigenkapital teurer. Nicht für jede Summe ist diese Art der Finanzierung darum empfehlenswert.

Anschlussfinanzierung

Viele Kreditgeber vergeben Hauskredite nur bis zu einer Laufzeit zwischen 8 und 10 Jahren. Wenn der Kredit bis dahin noch nicht abbezahlt ist, muss die verbleibende Summe erneut finanziert werden.

Nach dieser Zeit fällt die Zinsbindung weg, die in der Regel für den ersten Kreditvertrag festgelegt wurde. Das bedeutet: Die bei der Kreditaufnahme vereinbarte Höhe der Zinsen ist für einen fest vereinbarte Zeitraum fix.

Für die Anschlussfinanzierung greifen verschiedene Regelungen. Manche Kreditinstitute gewähren günstigere Zinsen, wenn maximal 48, mindestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung verbindlich vereinbart wird.

Allerdings kann nach Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung auch abgelöst werden. Der Restbetrag wird dann bei einem anderen Kreditgeber finanziert. Dieser löst die offene Summe beim bisherigen Kreditgeber ab. Die weiteren Raten gehen an ihn.

Bei einer Anschlussfinanzierung muss mit einer Erhöhung der Zinsen gerechnet werden. Sie kann zwischen 1% und 3% liegen, im ungünstigen Fall auch darüber.

Moneycheck Verbraucher Tipp:

Das eigene kleine Haus ist fertig -  in Wirklichkeit oder zumindest doch auf dem Papier. Genau so soll es aussehen, jetzt muss es „nur“ noch bezahlt werden. Für die meisten geht das nicht ohne Kredit.

Die hohe Summe, die über einen Hauskredit finanziert werden soll, macht aber eine äußerst sorgfältige Prüfung nötig.

Deshalb sollten Sie sich vor dem Kreditabschluss folgende Fragen stellen:

  • Wie hoch kann die monatliche Rate sein? Je höher, desto schneller ist die Summe zurückgezahlt, das spart Zinsen. Allerdings belastet es auch die alltäglichen Ausgaben - finden Sie einen machbaren, "schmerzfreien" Mittelweg!
  • Welche Absicherung fordert die Bank? Immobilienkredite werden häufig mit einer Restschuldversicherung verkauft. Prüfen Sie, ob das sein muss, oder ob Sie eine eigene Sicherheit vorlegen können. Auch eine Risikolebensversicherung  kann Sie in dramatischen Situationen vor dem Schlimmsten bewahren.  Erkundigen Sie sich zunächst im Internet und dann – gut informiert – bei Ihrer Bank.
  • Können Sie sogenannte Sonder- oder Zwischentilgungen vertraglich vereinbaren? Das erlaubt es Ihnen, den Kredit schneller zu tilgen!

Wichtig: Verschaffen Sie sich vor den Kreditverhandlungen mit den Bankern einen genauen Überblick, vergleichen Sie auf jeden Fall im Internet andere Angebote. Das stärkt Ihre Verhandlungsposition enorm!

Voraussetzungen für einen Hauskauf-Kredit

Bonität

Die wichtigste Voraussetzung bei einer Kreditaufnahme ist die Bonität. Nicht nur Vermögen und Einkünfte werden dafür geprüft. Auch die Schufa-Einträge spielen eine Rolle. Hier zählt vor allem: Wie hoch ist der sogenannte Score. Er gibt an, wie hoch die Schufa die Erfüllung der Kreditanforderungen einschätzt. Je höher, desto besser.

Regelmäßiges Einkommen

Für die meisten Kreditgeber ist eine regelmäßiges Einkommen wichtig. Am höchsten werden unbefristete Arbeitsverträge gewertet. Meist sind sie sogar Voraussetzung für die Kreditvergabe.

Je nach Situation können mehrere Personen als gemeinsame Kreditnehmer eingesetzt werden.

Eigenkapital

In jedem Fall ist das Einbringen von Eigenkapital empfehlenswert. Für einige Banken ist das sogar Voraussetzung dafür, dass der Kredit bewilligt wird.

Das Eigenkapital sollte nach allgemeinen Maßstäben mindestens die Kosten für die Herausgabe und Verwaltung des Kredits bei der Bank decken.

Zusätzliche Absicherungen

Umfangreichere Kredite müssen manchmal zusätzlich abgesichert werden.

Varianten sind:

  • der Abschluss einer Restschuldversicherung
  • die Vorlage einer Lebensversicherung zur Kreditsicherheit
  • andere Versicherungsformen, die bei schweren Lebenseinschnitten Zahlungssicherheit gewährleisten

Ziel ist immer die offene Kreditsumme abzusichern. Stirbt der Kreditnehmer vor der erfolgten Rückzahlung, muss hier eine entsprechende Versicherung einspringen. Auch Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit spielen eine Rolle.

Manche Banken schreiben die Art der Absicherung vor. Andere prüfen ggf. vorhandene Versicherungen auf ihre Tauglichkeit zur Kreditsicherung. Die Bank muss jedoch als Begünstigte eingetragen werden.