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Kredit für Eigentumswohnung – Verwendungszweck
Der Kauf einer Eigentumswohnung wird in der Regel über einen Kredit abgewickelt. Vor allem im Vergleich zum Hauskauf meist niedrigere Erwerbskosten machen geringere Kreditsummen möglich. Das wirkt verkürzend auf die Rückzahlungsphase und damit auf die Zinsleistungen.
Abschlusskosten oder Absicherungskosten, wie sie bei umfangreicheren Krediten meist mit berücksichtigt werden müssen, können je nach konkretem Angebot ebenfalls reduziert werden. Manchmal fallen sie auch weg, wenn die Kreditsumme auf Grund vorhandener Eigenmittel besonders niedrig gewählt werden kann.
Günstigere Finanzierung beim Kauf von Immobilien
Kredite für den Kauf von Eigentumswohnungen werden meist über eine Immobilienfinanzierung umgesetzt. Das Kreditinstitut übernimmt die Anschaffungskosten und zahlt den Kaufpreis (je nach Sachlage auch Provisionen oder Maklergebühren) an den Verkäufer. Der Käufer ist der Kreditnehmer und zahlt die finanzierte Summe an die Bank zurück.
Zusätzlich zur finanzierten Summe werden bei der Rückzahlung Zinsen und Gebühren fällig. Hier ist der Ort, an dem optimierend eingegriffen werden kann. Denn sowohl die Höhe der Zinsen als auch der Umfang der Ausgabe- und Verwaltungsgebühren unterliegen marktwirtschaftlichen Prinzipien. Banken und Kreditinstitute stehen hier in einem Wettbewerb, den Kreditnehmer sich zunutze machen können.
Immobilienkredite werden in ihrem Verwendungszweck festgeschrieben. Die Kreditsumme wird dem Verkäufer direkt überwiesen. Der Kreditnehmer hat darauf keinen Zugriff. Dafür kalkulieren Banken mit der Immobilie als Sicherheit und vergeben den Kredit zu besseren Konditionen.
Kreditart je nach Umfang der Finanzierung
Andere Formen der Finanzierung stehen zur Verfügung. Welche die günstigste ist, liegt ausschließlich an der Höhe des Kaufpreises und daran, welche Summe über einen Kredit ergänzt werden muss. Wenn die niedrig genug ist, kann auch ein Ratenkredit die besseren Konditionen bieten.
Beim Ratenkredit wird der Verwendungszweck allerdings nicht zwingend festgelegt. Er wird an den Kreditnehmer ausbezahlt, der dann den Kaufpreis selbst bezahlt.
Zum einen kann damit der Ratenkredit gut an die eigene finanzielle Situation angepasst werden. Auf der anderen Seite können aus der Summe auch noch andere Kosten bestritten werden. Häufig wird das genutzt für Um- und Ausbauten oder die Sanierung der Wohnung.
Ohne Festlegung des Verwendungszwecks ist die Verteilung der Kreditsumme einfacher. Es lohnt sich zu prüfen, ob das zweckmäßig ist.
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Über welche Kreditarten können die Kunden verfügen?
Wer eine Eigentumswohnung erwerben will hat verschiedene Möglichkeiten, dafür einen Kredit aufzunehmen. Sie unterscheiden sich in den Rückzahlungsbedingungen. Und die hängen stark von den eigenen finanziellen Möglichkeiten ab und auch davon, zu welchem Zweck die Wohnung erworben werden soll.
Wir stellen hier den Kredit für die Eigentumswohnung in den Mittelpunkt, der zum Erwerb von Wohneigentum dienen soll.
Auf der anderen Seite sind Eigentumswohnungen auch Ziel von Kapitalanlagen. Mit dem Ziel von Anlage- und Spekulationsgewinnen kann in anderer Form gehandelt und kalkuliert werden, als das eine Familie oder eine alleinstehende Person zur Planung ihrer finanziellen Sicherheit kann.
Vor diesem Hintergrund sparen wir hier die Kapitalanlage-Finanzierung weitgehend aus. Denn darin sind neben den unten genannten Finanzierungsformen (die natürlich auch von Privatpersonen zu diesem Zweck verwendet werden können) noch andere Optionen in der Verhandlung mit der Bank möglich.
So können mit einem entsprechenden Konzept Anlagestrategien oder Fonds-Anlagen finanziert werden, die auf einen baldigen Wiederverkauf der Eigentumswohnung zielen. Auch Gelder für den Kauf mehrerer Wohnungen sind darin möglich einzuschließen.
Auch die Stundung der Zinstilgung mit dem Ziel, die Kredite später am Stück durch Gewinneingang zu begleichen, kann vereinbart werden. Die genaue Form hängt wesentlich von der Finanzierungsbereitschaft des Kreditinstituts ab.
Annuitätendarlehen
Die am meisten verbreitete Form zur Finanzierung einer Eigentumswohnung ist das Annuitätendarlehen. Die Rückzahlung der aufgenommenen Kreditsumme erfolgt über monatliche Raten. Darin sind sowohl Anteile für Zinsen, Verwaltungsgebühren sowie Tilgung enthalten. Die Rate bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits gleich hoch.
Die Zinsen werden in Bezug zur gesamten Restsumme berechnet.
Der Effekt: Mit Dauer der Rückzahlung steigt der Anteil für die Tilgung, der Anteil für Zinsen sinkt. Über die Laufzeit des Kredits hinweg beschleunigt sich also die Tilgung.
Zu beachten ist die Bedeutung der Zinsen in diesem Zusammenhang. Je höher die Zinsen anfänglich liegen (und damit die Gesamtrate entsprechend hoch berechnet wird), desto schneller wird das Darlehen getilgt. Denn die Gesamtrate bleibt gleich hoch – bei hohen Zinsen rechnet sich der Anteil für die Tilgung jedoch schneller heraus. Die Tilgung wird beschleunigt.
Hypotheken-Darlehen
Das Hypotheken-Darlehen stellt eine Form der Sicherung für den Kauf der Eigentumswohnung dar. Dabei bestimmt der Wert der Immobilie (als der Wohnung mit Grundrechten, etc.) die mögliche Kredithöhe. Sie wird in der Regel nicht über den gesamten Wert bereitgestellt.
Das Darlehen selbst wird dann über ein Annuitätendarlehen zurückgezahlt. Hier ist also keine eigenständige Kreditart gegeben, sondern einer Kombination, die vor allem den Eigenanteil und Sicherheiten für die Kreditvergabe bieten soll.
Versicherungsdarlehen
Eine alternative Form der Finanzierung ist das sogenannte Versicherungsdarlehen. Es wird – wie die anderen Finanzierungsformen und Kreditarten auch – ebenfalls für den Hausbau oder insgesamt die Immobilienfinanzierung eingesetzt.
Das Darlehen ist eigentlich schlicht eine Kapital-Lebensversicherung. Sie wird über den vereinbarten Zeitraum hinweg regulär bedient und kommt dann zur Auszahlung. Aus der Auszahlung wird das Darlehen zurückgezahlt, das vorher die Versicherungsgesellschaft ausgegeben hatte.
Achtung Unwägbarkeiten: Normalerweise wird für die Kalkulation die Überschussbeteiligung aus dem Versicherungsgewinn einbezogen. Da es sich beim Kredit für die Eigentumswohnung in der Regel um eine langfristige Verbindlichkeit handelt, lässt sich die Höhe dieser Überschussbeteiligung kaum verlässlich ermitteln.
Was passiert, wenn sie niedriger ausfällt, als erwartet? Sie brauchen dann eine Anschlussfinanzierung. Über einen neuen Kredit müssen Sie den Rest aus der Finanzierung bestreiten. In diesem Zusammenhang gehört die Finanzierung über ein Versicherungsdarlehen eher nicht in den Bereich der vorbehaltlos empfehlenswerten Finanzierungsarten.
Anteilige Finanzierung aus einem Bausparvertrag
Über einen Bausparvertrag legen Sie – meistens mit staatlicher Förderung – Rücklagen an. Der Bausparvertrag wird mit einem bestimmten Ansparziel abgeschlossen. Wenn Sie davon einen bestimmten Prozentsatz erreicht haben (je nach Anbieter zwischen 40% und 60%) können Sie daran einen Kredit anschließen und eine Eigentumswohnung aus der Gesamtfinanzierung erwerben.
Die angesparten Mittel aus dem Bausparvertrag dienen dabei einerseits als Art der Absicherung und stellen auf der anderen Seite einen Eigenanteil für den Kredit.
Modalitäten bei einem Kredit für die Eigentumswohnung
Die Bank bzw. das Kreditinstitut prüft die Kreditwürdigkeit vor Abschluss.
Dazu zählt:
Prüfung der Bonität
Gemeint ist hier die Zahlungsfähigkeit insgesamt, zusätzlich werden weitere Faktoren einbezogen.
- finanzielle Situation
- Zahlungsverhalten in der Vergangenheit
- Vermögenswerte allgemein (Immobilien, Geldanlagen, etc.)
- Anzahl von Konten und Bankverbindungen (Faustregel: Je weniger, desto besser)
- Einkommen und Verbindlichkeiten
Bewertet wird allgemein die Beschäftigungssituation. Besteht ein regelmäßiges Einkommen und kann von einer relativen Sicherheit dieses Einkommens ausgegangen werden? Bestehen andere Kredite und sonstige Verbindlichkeiten, die vom Kreditnehmer bedient werden müssen?
Auch:
- Höhe der Miete bisher und Mietschulden, etc.
- Wer ist der Arbeitgeber?
- Kann der Kredit auch an Selbstständige vergeben werden?
Kreditantrag
Beim Kreditinstitut wird der Kredit beantragt. Neben den genannten Punkten spielt auch die konkrete Bewertung der Wohnung eine wichtige Rolle.
Auch welche Art von Kredit benötigt wird und wie die Rückzahlungsbedingungen beschaffen sein sollen, ist von Bedeutung.
Für den Kreditantrag empfiehlt es sich, vorher gut informiert in konkrete Verhandlungen einzusteigen. Dazu muss die Höhe des Kredits mit verfügbaren Zinsen am Markt in Relation gesetzt werden. Auch die Frage welche Art der Finanzierung die richtige ist, kann schon in einen Online-Vergleich mit einbezogen werden.
Die Dauer der Rückzahlung (ebenfalls abhängig von der Höhe des aufgenommenen Kredits) macht eine weitere Frage nötig: Muss eine Anschlussfinanzierung erfolgen? Wenn ja: Welche Konditionen können ausgehandelt werden? Bietet das Kreditinstitut Vergünstigungen für eine vorzeitige Vertragsvereinbarung zur Anschlussfinanzierung?
Moneycheck Verbraucher Tipp:
Für eine Eigentumswohnung müssen die meisten einen Kredit aufnehmen.
Aber welcher Kredit ist dafür geeignet – und gibt es ungeeignete Modelle?
Das hängt ganz davon ab, wie hoch der Kredit sein soll. Und wie hoch und umfangreich die Eigenmittel sind.
Im Vergleich zum Hauskauf kann der Betrag für eine Eigentumswohnung niedriger sein. Und damit vergleichsweise leichter zu finanzieren.
Bevor Sie den Kredit abschließen, vergleichen Sie aktuelle Leistungen im Internet! Das verschafft Ihnen einen belastbaren Überblick.
Den brauchen Sie, um die lange Frist der Kreditvereinbarung ohne größere Risiken planen zu können.
Tipp: Restschuldversicherung und Versicherungsdarlehen sollten Sie besonders kritisch prüfen.
- Die Restschuldversicherung wird von manchen Kreditgebern zur Kreditsicherheit hinzugerechnet. Manche ermöglichen aber auch eine Alternative: Eine Risikolebensversicherung, die Ihnen im Ernstfall auch selbst noch nützt.
- Das Versicherungsdarlehen gilt als unzuverlässig. Denn wie hoch die finanzierte Summe ist, zeigt sich erst nach Jahren. Wenn Sie das umgehen können, nutzen Sie andere Wege zur Finanzierung!
Wer kann einen Kredit erhalten?
Formal kann jede 18-jährige Person mit deutscher Staatsangehörigkeit einen Kredit für eine Eigentumswohnung erhalten. Abhängig vom Produkt können auch EU-Bürger auf einen Kredit zugreifen.
In der Realität wird jedoch wesentlich stärker darauf geachtet, wie die Arbeits- und Verdienstsituation ist. Auch die berufliche Aussicht spielt eine Rolle und der Wert der Eigentumswohnung, die mit dem Kredit erworben werden soll.
Hausbank oder Online – Wo finde ich die besseren Angebote?
Die Unterscheidung „Hausbank oder Internet-Bank“ ist gerade bei größeren Krediten nicht mehr zeitgemäß. Rechtlich gesehen müssen Kreditinstitute, die in Deutschland Kredite und Darlehen anbieten, ihre AGB entsprechend deutschem Recht gestalten.
Gleichzeitig ist die vertragliche Situation über das Internet ebenso verbindlich, wie bei einer Filial-Bank.
Internet-Banken bzw. Online-Banken sparen am Filialnetz und können vor diesem Hintergrund oft auch bei den Gebühren sparen. Das macht zusätzlich die Abwicklung einfacher, weil viele bürokratische Elemente entfallen.
Prüfung der Bank vor Abschluss
Unabhängig davon, wo Sie Ihren Kredit aufnehmen wollen, sollten Sie die Bank vorher prüfen. Erster Indikator kann die Listung der Bank in einem unabhängigen Online-Vergleich sein. Insgesamt sollten Sie mindestens im Internet nach der Bank suchen und mögliche negative Nachrichten oder Bewertungen prüfen.
Tipp: Sind Sie unsicher, weil Sie eine Bank mit wirklich gutem Angebot gefunden haben, aber nicht ausreichend viele Informationen finden können? Dann bieten die Verbraucherzentralen gezielte Informationsmöglichkeiten. In den Bundesländern sitzen zu unterschiedlichen Themenfeldern Experten. Fragen Sie dort nach!
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Was nützt ein Vergleich vor Kreditabschluss?
Sie werden „aus dem Stand“ keinen eigenständigen Überblick über Zinsen und Kreditkonditionen zusammenstellen können. Besonders wenn es um einen umfangreicheren Kredit geht – und das ist beim Kauf einer Eigentumswohnung in der Regel der Fall – brauchen Sie eine verlässliche Übersicht.
Die finden Sie im Internet. Verschiedene Portale haben sich auf den Kreditvergleich spezialisiert. Sie fragen alle relevanten Kreditinformationen ab, die anhand Ihrer individuellen Anfrage verfügbar sind.
Ihr Vorteil: Ein Schufa-Eintrag erfolgt bei allgemeinen Anfragen nicht. Besonders wenn Sie mehrere Szenarien vergleichen müssen und bei unterschiedlichen Banken anfragen wollen, sparen Sie sich unnötige Ablehnungen.
Zentral erreichen Sie:
- eine verlässliche Übersicht über Zinsen und Konditionen
- eine Einschätzung, wie realistisch Ihre Kreditvorstellungen sind
- Informationen über Kreditarten und Rückzahlungsbedingungen
