Tiny houses – Ein günstiger Weg ins Eigenheim?

Der Immobilienmarkt floriert – und es scheint, dass neben zeitlos beliebten Eigentumswohnungen der Ideenreichtum wächst. Ein konstanter Trend sind die sogenannten „tiny houses“ – Kleinsthäuser mit einer Grundfläche oft unter 15 m2.

Der reizvolle Vorteil dieser neuen Wohnraumgestaltungen: Ein modularer Aufbau der Wohnfläche. Ausgehend von einer minimalen Grundfläche lassen sich Erweiterungen einfügen: Chill-out-Zimmer, ausgefallene Schlafzimmer, Ess-, Wohn- und Spielzimmer. Kinderzimmer, die „mitwachsen“ oder überhaupt erst angebaut werden, wenn Nachwuchs sich ankündigt – oder Leben in einem einzigen, multifunktionalen Raum.

Diese hohe Flexibilität lassen sich viele etwas kosten. Denn zwar gibt es sehr günstige, vollausgestattete Angebote schon für unter 30.000 Euro – sogar jüngst von Tchibo, sonst für Kaffee- und Kinderregensachen bekannt. Aber oft muss das Haus größer sein und über mehr als nur einen einzigen Multifunktionsraum verfügen. Erst recht, wenn mehrere Menschen darin wohnen wollen. Oder mehrere der kleinen Wohneinheiten sollen auf einem Grundstück untergebracht werden. Auch dann sind die Kosten natürlich höher.

Und es gibt noch andere Limits, die vorher bedacht werden müssen.

Das verankerte Haus: Baurecht

Das deutsche Baurecht greift für „alles, was Sie auf den Boden bauen“. Tiny houses müssen also ebenfalls über eine Baugenehmigung beantragt werden. Sie müssen in örtliche Bebauungspläne passen und es müssen Anschluss- und Erschließungsgebühren „berappt“ werden. Soweit, so normal und gar nicht ausgefallen kreativ.

Das Problem: Wenn Sie mit mehreren in unterschiedlichen Kleinstwohneinheiten auf einem Grundstück wohnen wollen, werden solche Gebühren je nach Kommune, in der Sie bauen wollen, auch mehrfach fällig. Klären Sie das im Vorfeld durch eine Anfrage! Das kostet Sie deutlich weniger, als eine Baugenehmigung – und Sie können schon deutlich absehen, ob sich Ihre Vorstellungen an dem konkreten Ort umsetzen lassen.

Tipp: Sie können sogar einen kompletten Bauantrag schon stellen, bevor Sie das Grundstück dazu kaufen. Der kostet zwar etwas mehr – je nach Ort, an dem Sie den Antrag stellen, zwischen 300 Euro und 500 Euro – aber das ist immer noch besser, als eine Fehlinvestition in ein für Ihre Wünsche ungeeignetes Grundstück.

Überlassen Sie nichts dem Zufall in diesem Punkt: Tiny houses sind noch nicht weit verbreitet. Der Umgang damit trifft an einigen Orten auf Unkenntnis oder auch Skepsis. Klären Sie alle behördlichen Fragen unbedingt vor der Vereinbarung von teuren Investitionen!

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Leben auf Achse

Tiny houses können Sie auch mit Rädern erwerben. Dann sind sie quasi Wohnwagen gleichgestellt (und müssen der StVO genügen). Auch hier gibt es Beschränkungen. Nicht überall dürfen diese fahrbaren Häuser abgestellt werden. Und häufig sind sie auch wenig komfortabel, da Sie sehr eingeschränkt bei der Energie- oder Wasserversorgung sind.

Wie soll ich das nur bezahlen? Baufinanzierung für tiny houses

Die Baufinanzierung gewinnt ab einem bestimmten Punkt auch für tiny houses Bedeutung. Doch es gibt grundlegende Unterschiede im Vergleich zu einer bauträgergebundenen Finanzierung oder einer Immobilienfinanzierung, die ein festes Haus bauen hilft.

Der wesentliche Unterschied: tiny houses sind bisweilen nicht als Gegenstand einer Hypothek geeignet. Zu hoch sind die Schwankungen beim Wert, zu individuell die konkrete Wohnsituation, sodass sich unter Umständen der Wiederverkaufswert sehr stark an subjektiven Eckdaten orientiert und nur schwer objektiv bestimmbar ist. Gründe für Banken, zurückhaltender zu sein mit einer Hypothekenbelegung.

Es bleibt dann die Beleihung der Grundfläche. Für eine Grundschuld wird nicht das Haus, sondern das Bauland beliehen. Dafür muss Ihnen der Baugrund aber erst einmal gehören. Und Zinsen und Rückzahlungsbedingungen können auch noch sehr unterschiedlich im Vergleich zur Hypothekenfinanzierung sein.

Auch der Umgang mit dem Grundstück ist oft mit anderen Sachzwängen verbunden. Vielleicht soll das Grundstück geteilt werden. Oder mehrere Parteien sollen auf demselben Grund bauen dürfen. Das kann die Schuldverschreibung kompliziert machen.

Eins der Probleme: Wenn Sie die Grundschuld noch zurückzahlen, sind Sie für alle weiteren grundstücksbezogenen Darlehen faktisch an dieselbe Bank gebunden. Denn sie hält das Grundpfandrecht und übernimmt das Grundstück, wenn Sie den Kredit nicht mehr zahlen können. Andere Banken werden keine Hausfinanzierung übernehmen, solange ein solches Grundpfandrecht durch einen Dritten – also die Bank – besteht. Und wenn Sie mit anderen zusammenwohnen stellt sich die Frage, wie Sie das rechtlich klar gestalten.

Ratenkredit oder Bausparvertrag?

MoneyCheck - Tiny HousesDas Grundstück ist geklärt – aber jetzt muss das tiny house selbst noch finanziert werden? Wenn Sie an dieser Stelle einen Bausparvertrag vorweisen können – wunderbar! Denn je nach Darlehensgeber lässt sich auch dieser Vertrag beleihen. Sie nehmen also ein Darlehen auf und zahlen es mit der späteren Fälligkeit des Bausparvertrages zurück. Die in der Regel geringeren Bau- oder Anschaffungskosten für tiny houses können bisweilen sogar mit einem endfälligen Darlehen über den Bausparvertrag realisiert werden.

Sprechen Sie alle Möglichkeiten auf jeden Fall mit einem Experten bei der Bank durch. Eine Finanzierungsroutine, wie bei der herkömmlichen Immobilienfinanzierung, gibt es im Umgang mit tiny houses noch nicht. Zu viele Faktoren bestimmen den Finanzierungswert.

Eine Alternative könnte nämlich auch ein Ratenkredit sein, den Sie aus Ihrem Einkommen bestreiten. Quasi wie beim Autokauf – nur dass Sie eben das Haus damit abbezahlen.

In jedem Fall sind die Zinsen und Zusatzkosten entscheidend. Denn Sie müssen meist nicht nur den Hausbau oder Hauskauf finanzieren, sondern auch die Zusatzkosten: Erschließungskosten zum und auf dem Grundstück, Baugenehmigung, etc. Die Gesamtkosten bestimmten die Kredithöhe wesentlich.

Geldanlage tiny house

Als Geldanlage im herkömmlichen Sinn sind die meisten Entwürfe nicht geeignet. Sie sind zu individuell gestaltet und meist auch sehr klein oder eng. Ihre Bauart ist in der Regel recht einfach. Sie sind darum nicht so beständig wie Stein- oder Betonbauten. Eine kürzere Instandsetzungszeit ist die Folge. Das alles wirkt auf den Wiederverkaufswert.

Fazit

Wem seine Individualität wichtig ist, der kann in einem tiny house durchaus einige Erfüllung finden. Vorausgesetzt, er kann und möchte auf relativ geringem Raum dauerhaft leben.

Die Finanzierung sollte allerdings gut geplant werden. Es müssen dieselben Voraussetzungen wie für einen festen Bau erfüllt werden – also örtliche Bebauungspläne müssen beachtet werden, Anschlussgebühren werden fällig und Grundhaltungskosten gibt es auch.

Die Anschaffungskosten sind allerdings häufig deutlich geringer, als ein Hausbau kosten würde. Das spart – und es macht die Entscheidung nach der richtigen Finanzierung etwas komplizierter. Denn vom Ratenkredit, Baudarlehen bis zur Immobilienfinanzierung ist das ganze Spektrum „im Spiel“. Entscheidend sind konkrete Größe des Hauses und die Kosten. Pauschal lässt sich hier also kaum ein guter Rat geben.

Lassen Sie sich nicht aufhalten!

Das alles soll Sie nicht aufhalten! Es ist hier nur besonders wichtig, alle Eckdaten gründlich und verlässlich festzumachen. Verträge müssen stimmig sein. Die Finanzierungsverpflichtungen müssen klar sein. Und eine unbedachte kommunale Gebührenordnung darf Sie auf keinen Fall in den Ruin treiben!